Da die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans darstellt, entsteht eine Beitragspflicht der Wohnungseigentümer nur aufgrund entsprechender Beschlussfassung.[1] Stellen sich die Ansätze aus dem Wirtschaftsplan als zu gering heraus, kann statt der Erhebung einer Sonderumlage auch ein neuer entsprechend modifizierter Wirtschaftsplan beschlossen werden. In aller Regel werden aber bestimmte Anlässe die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich machen. Praxisrelevant sind hier insbesondere
- ungenügende Ansätze im Wirtschaftsplan,
- größere Erhaltungs-, also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen,
- bauliche Veränderungen,
- Hausgeldausfälle einzelner Wohnungseigentümer,
- größere Anschaffungen.
Insbesondere bei geplanten größeren, nicht dringenden Erhaltungsmaßnahmen oder solchen der baulichen Veränderung können in Grenzen auch mehrjährige Sonderumlagen in Betracht kommen. Die Höhe der Sonderumlage orientiert sich selbstverständlich am Finanzierungsbedarf, wobei hinsichtlich der entsprechenden Prognose ein großzügiger Beurteilungsspielraum besteht und zu erwartende Beitragsausfälle einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt werden können.[2] Steht hingegen der Finanzierungsbedarf fest, so darf die Höhe der Sonderumlage diesen nicht wesentlich überschreiten.[3]
Sonderumlage ist kein Ersatz für Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung
Aufgrund der Unabdingbarkeit der Vorschriften über die Kostenverteilung auf Grundlage von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen und Rechnungslegungen durch Beschluss, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für eine von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unabhängige Kostenverteilung für viele Jahre durch Sonderumlage.[4]
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