Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat keinen Verwalter, wenn die Wohnungseigentümer keinen bestellt haben. Ferner dann, wenn seine Amtszeit abgelaufen ist, der Verwalter das Amt niedergelegt hat oder seine Bestellung für unwirksam oder für nichtig erklärt wurde. Dasselbe gilt bei Tod des Verwalters. Dass der Verwalter an einer Vertretung bloß tatsächlich gehindert ist, zum Beispiel durch eine Erkrankung, reicht hingegen nicht. Auch eine Insolvenz ist unbeachtlich.
Die Wohnungseigentümer müssen bei einer Vertretung nicht gleichzeitig handeln. Sie können ihre Erklärungen auch sukzessive abgeben. Jedoch müssen die bereits abgegebenen Erklärungen noch in Kraft sein, wenn die letzte erfolgt. Die Wohnungseigentümer können durch eine Erklärung aller einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Eine Ermächtigung durch Beschluss scheidet hingegen aus.
Die Wohnungseigentümer vertreten die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch passiv. Soll oder muss dieser etwas zugestellt oder mitgeteilt werden, genügt analog §§ 170 Abs. 3 ZPO, 125 Abs. 2 Satz 3 HGB, 78 Abs. 2 Satz 2 AktG, 25 Abs. 3 GenG die Zustellung an einen Wohnungseigentümer.
Vertretung gegenüber einem Wohnungseigentümer
Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber einem Wohnungseigentümer vertreten werden, ist dieser Wohnungseigentümer von der Gesamtvertretung ausgeschlossen. Der Ausschluss führt dazu, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird ("kupierte Gesamtvertretung"). Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allein.[1]
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