§ 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln.
Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Mit Blick auf Rechtsdienstleistungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in vorerwähntem Rahmen, ist das RDG bereits deshalb nicht anzuwenden, weil es am Merkmal der Fremdheit fehlt.[1]
Keine fremde Angelegenheit
- Der Verwalter fordert den Werkunternehmer zur Mängelbeseitigung im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auf.
- Der Verwalter nimmt die Werkleistung des Unternehmers ab.
- Im Rahmen der Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kfz-Stellplätzen fertigt der Verwalter den Mietvertrag.
- Der Verwalter darf auch gegenüber Behörden die Interessen der Gemeinschaft vertreten.
Bezüglich der Beurteilung, ob dem Verwalter eine Rechtsdienstleistung erlaubt oder verboten ist, muss also der Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überschritten sein.
Auch Rechtskreis der Wohnungseigentümer?
Zunächst ist zu berücksichtigen, dass nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Soweit u. a. die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, beschließen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung.
Da der Verwalter im Rahmen der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen durchaus verpflichtet ist, die Wohnungseigentümer über rechtliche Konsequenzen aufzuklären und insoweit nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer konkret rechtlich berät – sondern eben die Wohnungseigentümer –, liegt es nahe, dass auch diese zu diesem Rechtskreis gehören. Gesichert ist dies aber nicht.
Selbst wenn man aber in diesem Fall von einer "fremden" Angelegenheit ausgehen wollte, wäre der Verwalter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, durch entsprechende Aufklärung Rechtsdienstleistungen zu erbringen.
Erforderliche Aufklärung
- Im Vorfeld einer Beschlussfassung über eine gemeinschaftliche Maßnahme der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG hat der Verwalter über die Konsequenzen im Fall des Nichterreichens des doppelt-qualifizierten Quorums nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zu belehren und insoweit auch für ein geeignetes Abstimmungsverfahren zu sorgen (siehe vertiefend Bauliche Veränderungen (ZertVerwV), Kap. 6.2.1).
- Im Vorfeld der Beschlussfassung über eine Darlehensaufnahme hat der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht nur über ihre auf ihren Miteigentumsanteil beschränkte Teilhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG hinzuweisen, sondern auch auf ihre etwaige darüber hinaus gehende Haftung im Fall der Pfändung der Hausgeldansprüche seitens des Darlehensgebers (siehe vertiefend Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage/Darlehensaufnahme (ZertVerwV), Kap. 3.4.5).
Regresspflicht bei falscher Beurteilung/Beratung
Im Übrigen muss der Verwalter die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung über konkrete Verwaltungsmaßnahmen auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. Verstößt er gegen diese Pflicht, handelt er i. S. v. § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig, wobei dem Verwalter im Hinblick auf die von ihm zu erteilenden rechtlichen Hinweise ein Beurteilungsspielraum eingeräumt ist. Lediglich dann, wenn seine Einschätzung offensichtlich falsch ist, kann es ihm zum Vorwurf gereichen, wenn der Beschluss in einem späteren Anfechtungsverfahren keinen Bestand hat. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wäre er dann bezüglich der ihr auferlegten Verfahrenskosten regresspflichtig.[2]
Im Zweifel Weisung einholen
Hat der Verwalter Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses, für den sich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausspricht, kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.[3]
Gerichtlicher Bereich
Weiter ist der Anwendungsbereich nach § 1 Abs. 1 RDG beschränkt auf die außergerichtliche Rechtsdienstleistung. Die Zulässigkeit gerichtlicher Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im hier insbesondere zivilprozessual relevanten Bereich, richtet sich nach § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Ausgehend hiervon, hatte der BGH bereits bezüglich des durch das RDG abgelösten Rechtsberatungsgesetzes entschieden, dass der Verwalter auch das Verfahren selbst führen kann, ohne dass dies einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz darstellt.[4]
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