Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (ZertVerwV) / 7.2 Andere Einwirkungen

7.2.1 Allgemeines

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer ferner verpflichtet, bestimmte Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden.^[1] Unerheblich ist, ob die Einwirkungen ihren Ausgang im gemeinschaftlichen Eigentum oder im Sondereigentum genommen haben. Beispiele für solche Einwirkungen sind das Aufbrechen, Beschädigen und Zerstören der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (um Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum vornehmen oder um das Vorliegen eines Erhaltungsbedarfs feststellen zu können) oder die Betriebsgeräusche einer Heizung. Zu dulden ist aber auch der Einbau von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und an keinem anderen Ort angebracht werden können, jedenfalls wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind.^[2]

[1] Hügel, Wohnungseigentum-HdB/Elzer, § 7 Rn. 43.

[2] BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11, NJW 2013 S. 3092 Rn. 18 für Rauchwarnmelder.

7.2.2 Vereinbarungen und Beschlüsse

Eine Einwirkung auf das Sondereigentum ist zu dulden, sofern die Einwirkung den Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 WEG). Infrage kommen vor allen Dingen, aber nicht nur, Benutzungsvereinbarungen und Benutzungsbeschlüsse sowie Beschlüsse zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder nach § 20 Abs. 1 WEG.

7.2.3 Unvermeidbare Einwirkungen

Bestehen keine Vereinbarungen oder Beschlüsse, sind Einwirkungen gleichwohl zu dulden, wenn dem Sondereigentum durch sie kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst, wie z. B. normale Wohngeräusche, soweit sie auf einer zulässigen Benutzung beruhen. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche, vermeidbare und zu vermeidende Beeinträchtigung.^[1] Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen können ein Nachteil sein.^[2] Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung unter Beachtung der Grundrechte, der Wertungen des öffentlichen Rechts und technischer Grenz- und Richtwerte ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.^[3] Die bloße Befürchtung einer Beeinträchtigung ist grundsätzlich noch keine Beeinträchtigung. Etwas anderes soll gelten, wenn die Befürchtung aufgrund konkreter Umstände als "nachvollziehbar und verständlich erscheint"^[4] oder wenn eine Befürchtung die "Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit" erschwert^[5] – was allenfalls ausnahmsweise gelten kann.

Bei Prüfung, ob eine Einwirkung zu dulden ist, sind die betroffenen Grundrechte zu berücksichtigen.^[6] Konflikte sind nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz fallbezogen zu lösen. Dieser Grundsatz fordert, dass nicht eine der widerstreitenden Rechtspositionen bevorzugt und maximal durchgesetzt wird, sondern alle Interessen einen möglichst schonenden Ausgleich erfahren. Der Grundsatz der praktischen Konkordanz untersagt jeden Eingriff, der nicht zur Herstellung eines ungestörten Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer notwendig ist.^[7]

[1] BGH, Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13, NZM 2014 S. 245 Rn. 11; BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11, NJW 2013 S. 1439 Rn. 4.

[2] BVerfG, Beschluss v. 8.10.2009, 2 BvR 693/09, ZMR 2010 S. 206; BGH, Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13, NZM 2014 S. 245 Rn. 11.

[3] BGH, Urteil v. 8.3.2019, V ZR 330/17, NZM 2019 S. 293 Rn. 25; BGH, Urteil v. 7.2.2014, V ZR 25/13, NZM 2014 S. 245 Rn. 11.

[4] BGH, Urteil v. 16.3.2010, VI ZR 176/09, NJW 2010 S. 1533 Rn. 14.

[5] BGH, Urteil v. 24.1.2014, V ZR 48/13, NZM 2014 S. 201 Rn. 10.

[6] BVerfG, Beschluss v. 6.10.2009, 2 BvR 693/09, NJW 2010 S. 220 Rn. 18; BGH, Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11, NJW 2012 S. 3719 Rn. 10.

[7] BVerfG, Beschluss v. 6.10.2009, 2 BvR 693/09, NJW 2010 S. 220 Rn. 15.