OLG Zweibrücken Urteil vom 24.09.2020 - 4 U 20/20

Normenkette

BGB §§ 280-281, 434, 437

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Urteil vom 06.01.2020; Aktenzeichen 1 O 53/18)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 6. Januar 2020, Az. 1 O 53/18, wird zurückgewiesen

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist ebenso wie die angefochtene Entscheidung ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zur Vollstreckung gelangenden Betrages leisten.

4. Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 26.045 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Kläger begehren von der Beklagten Schadensersatz wegen eines verschwiegenen Mangels bei Abschluss eines Grundstückkaufvertrages.

Das Landgericht Frankenthal (Pfalz) hat durch das angefochtene Urteil des Einzelrichters, auf das wegen des Sach- und Streitstandes in erster Instanz Bezug genommen wird, der Klage in Höhe von 26.045 EUR stattgegeben, da den Klägern insoweit ein (kleiner) Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, §§ 434, 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zustehe. Daneben hat es noch vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.666,95 EUR sowie Zinsen zugesprochen.

Gegen das Urteil hat die Beklagte Berufung eingelegt mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt.

Sie rügt,

1. das Landgericht habe sich mit der Frage, ob bei Gefahrübergang ein Sachmangel vorgelegen habe, nicht hinreichend auseinandergesetzt. Vorliegend sei der Gefahrübergang spätestens mit der Übergabe am 15. August 2017 erfolgt. Das Landgericht habe keine hinreichenden Feststellungen getroffen, dass zu diesem Zeitpunkt bereits ein Feuchtigkeitsschaden an der Bauwerksabdichtung vorhanden gewesen sei. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger hätten sich Feuchtigkeitsschäden erst Mitte des Jahres 2018 gezeigt. Berücksichtige man die Aussagen des Zeugen P., der den Keller im Jahr 2014 sanierte und danach bis Mitte 2017 keinerlei Feuchtigkeit mehr feststellen konnte, müsse man zwangsläufig zum Ergebnis kommen, dass der vorherige Schaden zunächst saniert war. Der Sachverständige M. habe im März 2019 einen Schaden festgestellt; ob dieser im Sommer 2018 bereits vorgelegen habe, sei fraglich und von den Klägern zu beweisen.

Weiterhin habe das Landgericht zu Unrecht angenommen, die Parteien hätten eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen. Das vom Ehemann der Beklagten erstellte Exposé enthalte keine genauen Angaben zur Sollbeschaffenheit des Kellers im Hinblick auf eine Isolierung, wenn es auf einen "gepflegten Zustand" des Kellers hinweise. Der Sachverständige M. habe schließlich ausgeführt, man müsse beim Erwerb eines Hauses aus den 1950er Jahren in Frankenthal immer damit rechnen, dass der Keller feucht sei. Insoweit weise das streitgegenständliche Objekt die Beschaffenheit auf, die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann.

2. Die Beklagte habe nicht arglistig gehandelt. Das Landgericht gehe darüber hinweg, dass aus Sicht der Beklagten und ihres Ehemanns das Problem der Feuchtigkeitsbildung im Keller durch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen als eingedämmt hätte gelten dürfen. Auch habe das Landgericht der Beklagten das Wissen ihres Ehemannes ohne nähere Prüfung zugerechnet. Jedenfalls seien Feuchtigkeitsschäden nach Abschluss der Sanierungsarbeiten im Jahr 2014 nicht mehr aufgetreten. Die Kläger hätten erst im Frühjahr 2018 einen muffigen Geruch festgestellt. Es sei daher nicht bewiesen, dass die Beklagte den Schaden im August 2017 positiv kannte.

3. Da der Beklagten keine Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben worden sei, hätten ihr die Kläger das Recht zur zweiten Andienung abgeschnitten.

Die Beklagte beantragt,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil gegen die Angriffe der Berufung. Zutreffend habe das Landgericht das Vorliegen eines Mangels im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bejaht. Der Sachverständige M. habe ausdrücklich ausgeführt, der von ihm beim Ortstermin festgestellte Zustand hätte in vergleichbarer Art und Weise bereits zwei Jahre zuvor vorgelegen. Die Beklagte und ihr Ehemann hätten aufgrund des Hinweises des Zeugen Lung von der Nässe im Keller gewusst und entsprechend Dichtschlämme aufgetragen. Bei einer Präsentation des verputzten und gestrichenen Kellers seien sie verpflichtet gewesen, ihr Wissen über die Feuchteproblematik zu offenbaren. Stattdessen habe die Beklagte suggeriert, es gäbe überhaupt kein Problem, ohne auf die Sanierungsmaßnahmen hinzuweisen, obwohl die Käufer ausdrücklich nachfragten.

Auf die in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze und vorgelegten Urkunden wird zur Ergänzung Bezug genommen.

II. Die form- und fristgerechte Berufung der Beklagten hat in der Sac...