OLG Nürnberg Beschluss vom 30.09.2021 - 15 W 3528/21

Entscheidungsstichwort (Thema)

wiederkehrende Leistungen, Reallast, Zulassung der Rechtsbeschwerde, Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts, Schallschutzmauer, Grundbuchamt, Eintragungshindernis, Grundbuchrecht, Elektronischer Rechtsverkehr, Elektronisches Dokument, Öffentlich-rechtliche Anforderungen, Eintragungsfähigkeit, Grundstückskaufverträge, Urkundsnotar, Leistungspflicht, Kostenentscheidung, Festsetzung des Geschäftswerts, Einmalige Leistungen, Dingliche Absicherung, Flurstück

Verfahrensgang

AG Weißenburg i.Bay (Beschluss vom 31.08.2021; Aktenzeichen WE-11648-5)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 24.03.2022; Aktenzeichen V ZB 60/21)

Tenor

1. Die Beschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Weißenburg i. Bay. vom 31.08.2021, Az. WE-11648-5, wird zurückgewiesen.

2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 20.000 EUR festgesetzt.

3. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Die Beschwerdeführerinnen sind die Beteiligten eines Grundstückkaufvertrags vom 15.03.2021. Sie vereinbarten in Bezug auf eine Schallschutzmauer, die sich auf dem im Grundbuch von Weißenburg i. Bay. auf Blatt . geführten Flurstück 1991/6 an der Grenze zum im Grundbuch von Weißenburg i. Bay. auf Blatt . geführten Flurstück 1991/5 befindet, unter dem Punkt 2.1. des Vertrags das Folgende:

"2.1.1 Der Verkäufer sowie mit seiner Zustimmung jeder Eigentümer des Flurstücks 1991/5 sind berechtigt, aber nicht verpflichtet, jederzeit die Schallschutzmauer auf eigene Kosten zu entfernen und durch einen Zaun zu ersetzen, vorausgesetzt die Entfernung ist öffentlich-rechtlich zulässig. Der Käufer erteilt bereits jetzt hierzu für sich, seinen Mieter und etwaige Rechtsnachfolger die Zustimmung.

2.1.2 Der Verkäufer verpflichtet sich im Fall der Entfernung der Schallschutzmauer gegenüber dem Käufer und seinen Rechtsnachfolgern auch auf deren Verlangen, die Schallschutzmauer auf seine Kosten unverzüglich unter Einhaltung der zum Errichtungszeitpunkt geltenden technischen Anforderungen wieder zu errichten, falls die Errichtung aus Gründen des Lärmschutzes öffentlich-rechtlich wieder erforderlich wird."

Zur dinglichen Absicherung dieser Verpflichtung wurde von den Vertragsparteien eine Reallast zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks mit der Flurnummer 1991/6 "vereinbart und bewilligt".

Den im Namen der Beteiligten gestellten Antrag, die Reallast einzutragen, nahm der Urkundsnotar mit Schreiben vom 23.03.2021 zurück. Unter Berufung auf die im Kaufvertrag vom 15.03.2021 "erteilten uneingeschränkten Grundbuchvollmachten" beurkundete er am 20.07.2021 folgende eigene Erklärung:

"2.4 Reallast Zur dinglichen Absicherung der Verpflichtung gem. vorstehend 2.1.2 wird folgende Reallast zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 1991/6 an dem Grundstück Weißenburg i. Bay. Blatt . lfd. Nr. 2 Flurstück 1991/5 im unmittelbaren Nachrang nach der aktuell einzigen Belastung (...) vereinbart und bewilligt:

'Für den Fall der jeweiligen Entfernung der aktuell einzigen Schallschutzmauer (belegen auf dem Flurstück 1991/6 zur Grenze des Flurstücks 1991/5) durch oder auf Veranlassung des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 1991/5 verpflichtet sich der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 1991/5 zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 1991/6 diese Schallschutzmauer (i) auf seine Kosten unverzüglich unter Einhaltung der zum Errichtungszeitpunkt geltenden technischen Anforderungen jeweils wieder zu errichten, falls die Errichtung aus Gründen des Lärmschutzes öffentlich-rechtlich wieder erforderlich wird und (ii) sie sodann für die Dauer der öffentlich-rechtlichen Anforderung nach den öffentlich-rechtlichen Anforderungen die jeweilige Schallschutzmauer auf eigene Kosten instand zu halten.'

Der Eigentümer des Flurstücks 1991/5 (...) stimmt hiermit der vorstehenden Bewilligung zu und gibt diese ebenfalls ab."

Mit Schreiben vom 20.07.2021 beantragte der Urkundsnotar "im Namen aller Urkundsbeteiligten" die Eintragung der in der Eigenurkunde vom 20.07.2021 bewilligten Reallast auf Blatt . des Grundbuchs von Weißenburg i. Bay.

Am 28.07.2021 wies das Amtsgericht - Grundbuchamt - Weißenburg i. Bay. den Urkundsnotar darauf hin, dass die jeweilige Errichtung einer Schallschutzmauer jeweils eine einmalige Leistung darstelle, durch die Eintragung einer Reallast aber lediglich wiederkehrende Leistungen dinglich gesichert werden könnten. Gestützt darauf sah das Grundbuchamt ein Eintragungshindernis gegeben, zu dessen Beseitigung durch eine Nachtragserklärung es eine Frist bis 27.08.2021 setzte.

Mit Beschluss vom 31.08.2021 wies das Grundbuchamt den Eintragungsantrag vom 20.07.2021 mit der Begründung zurück, dass das aufgezeigte Eintragungshindernis nicht behoben worden sei.

Dagegen wandte sich der Urkundsnotar unter Berufung auf die ihm erteilte Grundbuchvollmacht im Namen aller Vollmachtgeber. Zur Begründung verwies er darauf, dass die Bewilligung nach ihrer (letztendlichen Ausgestaltung) eine wiederkehrende Erric...