OLG Naumburg Urteil vom 15.11.2012 - 9 U 98/12 (Hs)

Verfahrensgang

LG Halle (Saale) (Entscheidung vom 17.04.2012; Aktenzeichen 8 O 1074/11)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 17.04.2012 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Halle abgeändert und die Klage abgewiesen.

Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

und beschlossen:

Der Streitwert wird zugleich für die I. Instanz auf 46.909,80 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die vorzeitige Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses infolge Kündigung durch die Klägerin.

Unter dem 06.09.2004 mietete die Klägerin von der C.xxx mbH Gewerberäume im Einkaufspark H.xxx an. Hinsichtlich der Mietzeit war vorgesehen, dass diese zunächst bis zum 30.06.2010 läuft und sich sodann stillschweigend jeweils um zwei weitere Jahre verlängert, wenn nicht von einer der Vertragsparteien 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.

In § 17 des Vertrages war vereinbart, dass die Klägerin nur mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis der Vermieterin eine Untervermietung vornehmen darf.

Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Anlage K 1 (Anlagenband) verwiesen.

In der Folgezeit erfolgten einige Nachträge zu dem Mietvertrag. Mit dem Nachtrag Nr. 4 vom 10.12.2006 trat die Beklagte durch dreiseitige Vereinbarung als neue Vermieterin in das Mietverhältnis ein. Darin wurde folgende Vereinbarung aufgenommen:

"Den Parteien ist das Schriftformerfordernis nach §§ 550, 126 BGB bekannt. Die Parteien wollen dieses Schriftformerfordernis jetzt und in Zukunft erfüllen. Das gilt sowohl für den Ursprungsvertrag als auch für sämtliche Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen. Im Hinblick darauf verzichten die Parteien darauf, den Mietvertrag wegen Schriftformmangels vorzeitig zu kündigen. Sie verpflichten sich, auf Anforderung einer Partei etwaige Schriftformmängel unverzüglich zu beheben."

Unter dem 14.04.2011 bat die Klägerin unter Hinweis auf ihre negative Ertragssituation die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 02.05.2011 um Erlaubnis zur Untervermietung an die Firma S.xxx M.xxx Service und Dienstleistung, die nach Angaben der Klägerin ein vergleichbares Ladengeschäft wie sie betreiben wolle. Gleichzeitig wurde die Beklagte darauf hingewiesen, dass für den Fall, dass bis zum 02.05.2011 keine Erlaubnis erteilt wird, dies als Ablehnung der Anfrage verstanden werde. Eine Reaktion der Beklagten erfolgt nicht, woraufhin die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben vom 06.05.2011 das Mietverhältnis außerordentlich zum 31.12.2011 kündigte. Neben der Verweigerung der Untervermietung berief sich die Klägerin zur Begründung der Kündigung auf Schriftformmängel. Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 13.05.2011 einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, sie sei wegen verweigerter Untervermieterlaubnis zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Das Schweigen der Beklagten auf die Anfrage sei als Verweigerung zu werten. Im Übrigen hat sie die Ansicht vertreten, dass das Mietverhältnis auch außerordentlich kündbar gewesen sei, weil die Befristung aufgrund der Nichteinhaltung der Schriftform unwirksam sei. Aufgrund der falschen Nummerierung der Nachträge und weil die Nachträge nicht ordnungsgemäß in den Mietvertrag einbezogen worden seien.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Gewerberaummietverhältnis auf dem Grundstück L.xxx Chaussee 147, H.xxx, Mietfläche 01 b zum 31.12.2011 beendet ist.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend hat die Beklagte beantragt,

die Klägerin zu verurteilen, die Räumlichkeiten im H.xxx Einkaufspark Mietfläche 01.06, Erdgeschoss, 3. Ladenlokal links vom linken Eingang aus gesehen, L.xxx Chaussee 147, H.xxx , mindestens im Rahmen folgender Kernöffnungszeiten offen zu halten: montags bis freitags mindestens von 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr, samstags von 09:00 Uhr bis 18:00 Uhr, sowie für ihre Geschäftsart (Werkstatt mit angeschlossenem Verkauf als Computer-Spezialgeschäft) übliche Warensortiment vorrätig zu halten und das Geschäft so zu betreiben, dass die Kundschaft zufriedenstellend bedient werden kann, z.B. durch Beschäftigung einer ausreichenden Anzahl von Mitarbeitern.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, die Anfrage zur Untervermietung sei nicht ordnungsgemäß erfolgt, weil nicht in ausreichender Weise personen- und vertragsbezogene Daten mitgeteilt worden seien. Überdies fehle es an der Erklärung der Übernahme der Betreiberpflicht. So fehle die Erklärung, wonach dem Untermieter vertraglich auferlegt werde, alle aus dem Mietvertrag bestehenden Ansprüche gegenüber dem Vermieter zu erfüllen, und das direkte Forderungsrecht des Vermieters gegen den Untermieter. Aufgrund der Osterfeiertage und eines krankheitsbedingten Ausfalls des Centermanagers sei die Frist unangemesse...