OLG München Beschluss vom 31.05.2017 - 34 Wx 371/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumsgrundbuchsache

Normenkette

BGB § 183 S. 1, §§ 275, 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1; ErbbauRG § 6 Abs. 1; FamFG § 10 Abs. 2 S. 1; GBO § 29 Abs. 1 S. 1, § 71 Abs. 1, § 73; GNotKG § 22 Abs. 1; RPflG § 11 Abs. 1; WEG § 12

Verfahrensgang

AG Viechtach (Beschluss vom 29.07.2016; Aktenzeichen Bischofsmais Blatt 1171)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Viechtach - Grundbuchamt - vom 29. Juli 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt.

III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Der Beteilige zu 1 ist als Nachlasspfleger für die unbekannten Erben des Erblassers bestellt, der selbst noch als Eigentümer von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen ist.

Die Anlage II zur Teilungserklärung für diese Anlage vom 19.10.1972 bestimmt in § 6 -Veräußerung:

1. Die Veräußerung des Appartmenteigentums sowie die Bestellung eines Dauerwohnrechts daran bedürfen der Billigung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter. Die Einwilligung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere der begründete Zweifel, daß der Erwerber die ihm als Anteilseigner gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird.

2. Der Veräußerer hat dem Erwerber aufzuerlegen:

a) die Rechte und Pflichten dieser Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung anzuerkennen und zu respektieren;

b) sich wegen der Umlagen und des Hausgeldes nach Maßgabe dieser Ordnung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen;

c) in den mit dem Verwalter geschlossenen Vertrag einzutreten;

d) die gleichen Vollmachten zu erteilen;

e) alles dies bei einer Weiterveräußerung des Appartmenteigentums seinem Rechtsnachfolger mit der Maßgabe aufzuerlegen, daß auch er verpflichtet ist, dementsprechend alle weiteren Rechtsnachfolger zu verpflichten.

3. Der Veräußerer hat den Verwalter vor Abschluß des Vertrags von einer beabsichtigten Veräußerung zu unterrichten und ihm den Erwerber namhaft zu machen.

4. Der Veräußerer kann nicht verlangen, daß das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Sämtliche vom Veräußerer bereits geleisteten Zahlungen und Rücklagen gehen auf den Erwerber über. Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände, mit Eintritt in die Gemeinschaft. Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers.

Am 18.2.2016 verkaufte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an eine GmbH, die Beteiligte zu 2, zu deren Gunsten zunächst eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. In der Urkunde wurde der Notar von den Beteiligten bevollmächtigt, alle Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und in Empfang zu nehmen (Ziff. XIII. Vollzugsauftrag).

Am 2.5.2016 gab der Hausverwalter die Zustimmung zur Veräußerung vor dem Urkundsnotar ab. Mit Faxschreiben vom 11.7.2016 an den Notar erklärte er den Widerruf seiner Zustimmung "zum Kaufvertrag". Eine Abschrift wurde am gleichen Tag auch dem Grundbuchamt per Fax übersandt.

Am 22.7.2016 beantragte der Notar unter Vorlage der Bewilligung vom 21.7.2016 und der Verwalterzustimmung vom 2.5.2016, die Auflassung im Grundbuch einzutragen.

Daraufhin hat das Grundbuchamt am 29.7.2016 eine fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach der Nachweis der Verwalterzustimmung fehle. Der Verwalter könne seine Zustimmung gemäß § 878 BGB so lange widerrufen, bis der Antrag bindend geworden und beim Grundbuchamt eingegangen sei. Auch zur Vollendung des dinglichen Rechtsgeschäfts bedürfe es der Verwalterzustimmung; diese sei jedoch nach § 183 Satz 1 BGB widerrufen worden.

Dagegen wenden sich die Beteiligten mit der Beschwerde. Der Verwalter könne nach einer einmal wirksam erteilten Zustimmung zum schuldrechtlichen Kaufvertrag die Zustimmung zum dinglichen Geschäft nicht mehr widerrufen. Es handele sich um eine einheitlich erteilte Zustimmung zu zwei Rechtsgeschäften, die untrennbar sei. Mit Eingang der Zustimmung beim Notar sei der Kaufvertrag wirksam und der Verkäufer zur Auflassung verpflichtet. Werde die Zustimmung zur Auflassung widerrufen, könne der Verkäufer seine Pflicht zur Auflassung nicht mehr erfüllen. Dies widerspreche Recht und Billigkeit.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Die gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) gerichtete Beschwerde ist statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Sie hat in der Sache keinen Erfolg. Der beantragten Eintragung steht das Fehlen der Verwalterzustimmung entgegen.

1. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bed...