OLG München Beschluss vom 21.10.2016 - 34 Wx 277/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Teilvollzug einer Teilungserklärungsänderung mit mehreren Regelungsgegenständen

Leitsatz (amtlich)

Umfasst die notarielle Urkunde zur Änderung der Teilungserklärung mehrere Regelungsgegenstände (hier: Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum in zwei Gebäuden einer Mehrhausanlage), kommt im Einzelfall ein Teilvollzug in Betracht, wenn die Urkundenlage den Schluss erlaubt, dass die wirksame Änderung auch ohne den unwirksamen Teil vorgenommen worden wäre.

Normenkette

WEG §§ 3, 7, 8 Abs. 2; FamFG § 10 Abs. 2 S. 2 Nr. 3; BGB §§ 139, 177, 876 S. 1, § 877; GBO § 18 Abs. 1, §§ 19-20

Verfahrensgang

AG Ingolstadt

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des AG Ingolstadt - Grundbuchamt - vom 9.6.2016 aufgehoben.

Gründe

I. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 3.1.2013 teilte die Beteiligte als damalige Alleineigentümerin den gegenständlichen, damals noch unbebauten Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentum auf. Für die neu entstandenen dreizehn Wohneinheiten und vierzehn Sondereigentumseinheiten an Tiefgaragenstellplätzen wurden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher angelegt.

Die Einheiten wurden verkauft. Für einige Erwerber ist bereits der Eigentumsübergang, für andere sind Auflassungsvormerkungen eingetragen. Für die in den Häusern 1 und 2 gelegenen Dachgeschosswohnungen (Einheiten Nrn. 1.5 und 2.5) sind seit 3.4.2013 Auflassungsvormerkungen für die jeweiligen Käufer eingetragen. In sämtlichen Bauträgerverträgen (§ 18) erteilten die Erwerber der Beteiligten Vollmacht dahingehend (u.a.),

1. d) die Teilungserklärung abzuändern und Nachträge zur Teilungserklärung zu beurkunden; dabei darf das jeweilige räumliche Sondereigentum (einschließlich Sondernutzungsrecht) des jeweiligen Käufers davon nicht betroffen werden, auch wenn im Übrigen Gemeinschaftseigentum betroffen ist, wobei die Benutzung des Gemeinschaftseigentums insgesamt nicht unzumutbar beeinträchtigt oder eingeschränkt werden darf. Dem Käufer dürfen keine zusätzlichen Kosten auferlegt und seine Miteigentumsanteile nicht geändert werden. Der Käufer hat unter diesen Voraussetzungen Änderungen des Baus und der Teilungserklärung hinzunehmen. Die Beschränkungen der Vollmacht gelten nur im Innenverhältnis und sind dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.

Außerdem beauftragten und bevollmächtigten die Erwerber den Notar (§ 23), den Vollzug des Vertrags herbeizuführen und alle erforderlichen und zweckmäßigen Anträge, auch Anträge auf Teilvollzug zu stellen.

Am 15.11.2013 wurde im Zusammenhang mit einem Kaufvertragsnachtrag ein (weiterer) Nachtrag zur Teilungserklärung beurkundet. Nach Darstellung der brandschutzrechtlich veranlassten Änderungen bei den Zugängen zu den Dachgeschosswohnungen Nrn. 1.5 und 2.5 und unter Verweis auf diesbezüglich geänderte Aufteilungspläne erklärte die Beteiligte in eigenem Namen sowie unter Bezugnahme auf die ihr erteilte Vollmacht namens der bisherigen Käufer von Sondereigentum und mit ausdrücklicher Zustimmung des Käufers der Einheit Nr. 1.5 folgende "Änderung Sondereigentumseinheiten Nr. 1.5 und 2.5" (§ 3 der Urkunde):

Der gesamte Treppenraum zwischen Obergeschoss und Dachgeschoss bis zur Wohnungsabschlusstüre zu Einheit 1.5 bzw. 2.5 wird Gemeinschaftseigentum. Die Begründung von Sondereigentum an dem entsprechenden Raum wird insoweit aufgehoben. Die Miteigentumsanteile der Sondereigentumseinheiten Nr. 1.5 und 2.5 ändern sich dadurch nicht.

Zugleich wurde der Vollzug im Grundbuch bewilligt und beantragt.

Am 7.4.2016 reichte der Notar den Nachtrag zur Teilungserklärung mit dem Antrag "auf Teilvollzug hinsichtlich Sondereigentumseinheit Nr. 1.5 (Blatt 4596)" beim Grundbuchamt ein.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 9.6.2016 beanstandete das Grundbuchamt die fehlende Zustimmung des Erwerbers der Einheit Nr. 2.5. Ohne dessen Zustimmung sei die Teilungserklärung mit dem geänderten Inhalt materiell-rechtlich nicht wirksam geworden. Ein Teilvollzug nur hinsichtlich der Einheit Nr. 1.5 sei nicht möglich. Auch die Zustimmung der an Nr. 2.5 grundpfandrechtlich gesicherten Gläubigerbank sei beizubringen.

Hiergegen richtet sich die notariell "für die Urkundsbeteiligten" eingelegte Beschwerde. Es wird dargelegt, dass zwischen dem Käufer der Einheit Nr. 2.5 und der Beteiligten eine Einigung über die Änderung erfolglos versucht worden sei, weshalb der Verkäufer verpflichtet sei, die Einheit Nr. 2.5 gemäß dem ursprünglichen Plan zu errichten. Der Vollzug müsse allerdings nicht zwingend einheitlich bei den Einheiten Nrn. 1.5 und 2.5 erfolgen. Aufgrund der Einigung mit dem Käufer der Einheit Nr. 1.5 seien diesbezüglich sämtliche Eintragungsvoraussetzungen erfüllt. Es wäre reine Förmelei, eine neue Urkunde zu verlangen, die sich strikt auf diese Einheit beschränke.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Auf das Rechtsmittel wird die Zwischenverfügung aufgehoben.

1. Gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung ist die Beschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO stattha...