OLG Köln Beschluss vom 27.11.2002 - 16 Wx 226/02

Leitsatz (amtlich)

Die Nutzung von in der Teilungserklärung als Büroräume ausgewiesenen Räumen im Keller, in dem sich auch die Wasch- und Trockenräume der Gemeinschaft befinden, als Wohnräume ist regelmäßig konfliktträchtiger als die bestimmungsgemäße Nutzung. Sie muss deshalb von den übrigen Wohnungseigentümern nicht hingenommen werden.

Normenkette

WEG § 15

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 39/02)

Tenor

Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 24.7.2002 – 29 T 39/02 – wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat der Beteiligte zu 1) zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Rechtsbeschwerdewert: 6.000 Euro.

Gründe

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG) ist unbegründet. Sie war fristgerecht per Fax am 20.9.2002 bei Gericht eingegangen, am 20.11. erfolgte dann die Begründung.

Die angefochtene Entscheidung des LG, das auf zulässige Erstbeschwerde entschieden hat (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 WEG), beruht – was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann – nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 FGG, 545, 546 ZPO).

Das LG hat ausgeführt: Mit Recht habe das AG den Beteiligten zu 1) verpflichtet, die teilungserklärungswidrige Nutzung seines im Untergeschoss gelegenen Teileigentums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Zwar sei eine mit dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung des Sondereigentums zulässig, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entspr. der Zweckbestimmung. Im vorliegenden Fall ergebe sich durch die zweckwidrige Nutzung eine Störung der übrigen Wohnungseigentümer zur Überzeugung der Kammer aber daraus, dass das im Untergeschoss gelegene Sondereigentum des Beteiligten zu 1) ausweislich der vorgelegten Pläne den Kellerräumen der übrigen Wohnungseigentümer und den Heiz-, Wasch- und Trockenräumen benachbart ist. Mit Rücksicht auf die von der üblichen Büronutzung während der Tagesstunden abweichende Nutzung einer Wohnung gerade in den Abend- und Nachtstunden ergäben sich potentielle Nutzungskonflikte in der Benutzung der Keller-, Wasch- und Trockenräume durch die Wohnungseigentümer. Der Unterlassungsanspruch sei i.Ü. auch nicht verwirkt. Hierfür reiche die Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis der Beteiligten zu 2) von der teilungserklärungswidrigen Wohnnutzung sowie die dann 7 Jahre unbeanstandet gebliebene Nutzung nicht aus, denn eine über die Untätigkeit hinausgehende Billigung der teilungserklärungswidrigen Wohnnutzung durch sonstige Handlungen der Beteiligten zu 2) sei nicht ersichtlich.

Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen den Beteiligten zu 2) den aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB folgenden Anspruch gegen den Beteiligten zu 1) auf Unterlassung der Nutzung seines Teileigentums im Souterrain zu Wohnzwecken zugesprochen.

Es ist keine Frage, dass die Nutzung des Teileigentums des Beteiligten zu 1) zu Wohnzwecken der Regelung in der Teilungserklärung zuwiderläuft. In der von dem Beteiligten zu 1) und seiner Ehefrau erstellten Teilungserklärung vom 18.3.92 heißt es vorab, dass sich auf dem Grundbesitz ein Gebäude befindet, und zwar bestehend aus 11 Wohneinheiten und 1 Büroeinheit, und dass der Grundbesitz in Wohnung- und Teileigentum aufgeteilt werden soll (Bl. 41 GA). Der hier in Rede stehende Miteigentumsanteil Nr. 12 des Beteiligten zu 1) ist sodann gem. der Teilungserklärung verbunden worden mit „dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden, im Untergeschoss gelegenen Räumen, – im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 12 bezeichnet –.” (Bl. 44 GA). Im Aufteilungsplan sind die mit „12” bezeichneten Räumlichkeiten als „Büro” ausgewiesen (Bl. 20 GA). Dieser näheren Bezeichnung (in der Teilungserklärung als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume – im Aufteilungsplan als Büro bezeichnet) kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S.d. § 15 Abs. 1 WEG zu, woran der Beteiligte zu 1) gebunden ist.

Allerdings nicht zu teilen ist die Ansicht der Beteiligten zu 2), dass schon allein die von dem Beteiligten zu 1) durch Vermietung vorgenommene bestimmungswidrige Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken den Unterlassungsanspruch begründe. Eine solche mit der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung von Teileigentumsräumlichkeiten ist nur grundsätzlich unzulässig, d.h. sie kann ausnahmsweise zulässig sein, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entspr. der Zweckbestimmung (vgl. BayObLG ZWE 2000, 122; OLG Düsseldorf v. 9.2.2000 – 3 Wx 340/99, OLGReport Düsseldorf 2000, 191 = NZM 2000, 866; OLG Karlsruhe v. 15.1.2001 – 11 Wx 44/00, OLGReport Karlsruhe 2001, 212; Bärmann/Pick/Merle, WEG...