OLG Köln Beschluss vom 21.11.2001 - 16 Wx 185/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache

Verfahrensgang

AG Bonn (Aktenzeichen 28 II 7/00 WEG)

LG Bonn (Aktenzeichen 8 T 213/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 16.07.2001 – 8 T 213/00 – wird zurückgewiesen, soweit das Rechtsmittel wegen der Zurückweisung der Erstbeschwerde zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 09.12.1999 eingelegt worden ist.

Im übrigen wird auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1. und 2. der vorgenannte Beschluss aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens – an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 37.500,00 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. bilden die im Rubrum bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Acht der insgesamt zwanzig Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten ihrer Anlage verfügen über sogenannte „Wintergärten”. Hierbei handelt es sich um erkerartige, in voller Höhe verglaste Vorsprünge in der Fassade, die zumindest teilweise undicht sind.

Nachdem ein im Jahre 1993 gefasster Beschluss zur Begutachtung und Reparatur der „Wintergärten” noch im gleichen Jahr durch bestandskräftigen Beschluss aufgehoben worden war, weil die damalige Mehrheit der Wohnungseigentümer der Auffassung war, dass diese Teil des jeweiligen Sondereigentums seien, leitete eine der betroffenen Sondereigentümer im Jahre 1998 ein selbständiges Beweisverfahren ein, in dem der Sachverständige Dipl.-Ing. A in seinem am 16.02.1999 erstatteten Gutachten zu dem Ergebnis kam, dass der Erker zu Feuchtigkeitsschäden führende konstruktive Baumängel aufweise, die an sich eine komplette Überarbeitung der Außenfassade erforderlich machten. Daneben sei eine „Zwischenlösung” denkbar, die einen Kostenaufwand von 6.264,00 DM erfordere. Bereits zuvor, nämlich mit bestandskräftigem Beschluss vom 23.11.1998 war die Verwalterin ermächtigt worden, in Abstimmung mit dem Beirat nach Einholung von Kostenangeboten den Auftrag für die erforderliche Reparatur bzw. Instandsetzung der Undichtigkeiten an den „Wintergärten” in zwei Wohnungen an eine Fachfirma zu vergeben. Die Finanzierung sollte aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen.

In der Eigentümerversammlung vom 09.12.1999 fasste die Eigentümergemeinschaft unter TOP 3 folgende Beschlüsse, und zwar nach dem Protokoll zu 1.) bis 3.) jeweils mit einer Mehrheit von 6.532,27/10.000 gegen 1.930,39/10.000 Miteigentumsanteilen und zu 4.) einstimmig:

1. …, die Wohnungseigentümer mögen beschließen, ob die Beseitigung der Schäden an beschädigten Wintergärten auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt werden soll. Die Schadensbeseitigung beschränkt sich auf die durch außen eintretendes Wasser oder feuchtigkeitsverursachten Schäden, die vom Gutachter festgestellt worden bzw. noch festzustellen sind.

2. …. die Eigentümer mögen beschließen:

   Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag für die Begutachtung sämtlicher Wintergärten, die Erstellung der jeweiligen Leistungsverzeichnisse, Hereinholung von mindestens drei Angeboten, Bauüberwachung sowie Endabnahme an einen Sachverständigen zu vergeben. Zunächst soll der Sachverständige V aus B beauftragt werden, sollte der Sachverständige V den Auftrag ablehnen, wird der Sachverständige A mit den vorgenannten Arbeiten beauftragt.

3. …, die Eigentümer mögen beschließen.

   Die Verwaltung wird ermächtigt, den Auftrag für die erforderliche Schadensbeseitigung an den Wintergärten nach Vorlage der/des Leistungsverzeichnisse/s an den günstigsten Anbieter zu vergeben.

4. Die Finanzierung soll aus der Rücklage erfolgen. Sollten die Mittel aus der Rücklage nicht ausreichen, wird die Verwaltung ermächtigt, den Restbetrag in Form einer Sonderumlage, umgerechnet nach Miteigentumsanteilen bei den Eigentümern anzufordern. Die Sonderumlage ist innerhalb von 14 Tagen nach Anforderung zur Zahlung fällig und wie Wohngeld gerichtlich geltend zu machen. Die Verwaltung wird gebeten, das Ausschreibungsergebnis allen Eigentümern unverzüglich zur Kenntnis zu geben.

Zu TOP 5 wurde die Jahresabrechnung für 1998 beschlossen. In diesem Jahr sowie im Vorjahr hatte sich der Wasserverbrauch der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch erhöht, dass in dem Teileigentum der Miteigentümerin von A die Spülung einer Toilette ständig lief. Im Anschluss an die Beschlussfassung erklärte ihr Ehemann, der sie in der Versammlung vertrat und in dem Teileigentum eine Arztpraxis betreibt, dass er auf Grundlage der Abrechnung für 1999 bezüglich der Wasser- und Schmutzwasserkosten eine Nachzahlung in entsprechender Höhe für 1998 und nach Prüfung auch für 1997 leisten werde.

In der Folgezeit nahm der Sachverständige Dipl.-Ing. V die unter TOP 3, 1.) vorgesehene Begutachtung vor. Auch er kam zu dem Ergebnis, dass die „Wintergärten” konstruktive Mängel aufwiesen, da sie weder hinreichend gegen eindringendes Wasser noch gegen sonstige Witterungse...