OLG Koblenz Urteil vom 23.04.2020 - 1 U 1852/19

Leitsatz (amtlich)

1. Zurückbehaltungsrechte gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters stehen weder dem Mieter noch den weiteren nach § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe verpflichteten Dritten zu, § 570 BGB.

Dieser Ausschluss betrifft auch Zurückbehaltungsrechte aus § 1000 BGB.

2. Einen Verwendungsersatz nach §§ 994, 996 BGB kann der (durch Miet- oder Pachtvertrag) berechtigte Besitzer auch dann nicht geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Geltendmachung seine Berechtigung beendet war. Dies gilt vor allem für Verwendungen, die er in der Zeit seiner Berechtigung vorgenommen hat.

Verfahrensgang

LG Koblenz (Aktenzeichen 5 O 18/19)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 7. Oktober 2019 verkündete Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz wird zurückgewiesen.

Die Teil-Widerklage der Beklagten wird als unzulässig verworfen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

Dieses wie auch das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 50.000 EUR abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

I. Die Parteien streiten über ein Räumungsverlangen der Kläger sowie um die Berücksichtigung von Verwendungen und Aufwendungen der Beklagten.

Die Kläger schlossen mit der Beklagten zu 1), deren Geschäftsführer der Beklagten zu 2) ist, am 18. Juni 2008 einen Pachtvertrag über ein Grundstück und Räumlichkeiten (Grundstück, Grundbuch ...). Die Pachtzeit sollte nach dem Pachtvertrag (Bl. 16 ff. d.A.) 10 Jahre betragen. Diese Zehnjahresfrist lief ab dem 23. Juli 2008. Weiterhin war in Nr. 11 des Pachtvertrages ein Ankaufsrecht der Pächterin vorgesehen. Auch wurden detaillierte Regelungen zur Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, baulichen Veränderungen sowie den Pflichten bei Rückgabe der Pachtsache in dem privat-schriftlichen Vertrag aufgenommen (siehe Bl. 16 ff. d.A.). Die Pachtzahlungen erfolgten durch die Beklagte zu 1) bis September 2018 vertragsgemäß; danach wurden die Pachtzahlungen eingestellt. Es folgte durch die Kläger ein Räumungs- und Herausgabeverlangen und hilfsweise wurde die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages wegen der ausgebliebenen Pachtzahlungen erklärt.

Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Aufbauten und Freiflächen der Immobilie D St. 12, Grundbesitz eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts von ... Größe 596 qm zu räumen und an die Kläger herauszugeben;

2. die Kläger von außergerichtlichen Kosten der Rechtsanwälte Dr. Caspers, Mock und Partner mbH in Höhe von 2.314,19 EUR freizustellen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie berufen sich zum einen darauf, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt um Wohnraum handele. Sie behaupten ersatzfähige Aufwendungen im und für das Objekt bis zum Jahre 2018 im Gesamtwert von 73.732,26 EUR getätigt zu haben und begehren weiterhin auch die Berücksichtigung von eigenen Arbeitsleistungen. Sie haben die Aufrechnung mit ausstehenden Pachtforderungen erklärt. Hinsichtlich des Räumungsverlangens stehe ihnen ein Zurückbehaltungsrecht wegen der getätigten Auf- und Verwendungen auf die Pachtsache zu.

Das Landgericht hat die Klage in dem beantragten Umfang unter Berufung auf §§ 581, 546 BGB zugesprochen. Es hat dies im Wesentlichen damit begründet, dass zwischen den Parteien ein Pachtvertrag vorliege und die Pachtzeit (10 Jahre) abgelaufen sei. Damit sei die Beklagte zu 1) als Pächterin zur Rückgabe der Pachtsache nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet. Die gleiche Verpflichtung ergebe sich für die Beklagten zu 2) und 3) aus § 546 Abs. 2, 581 BGB. Das von den Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nach §§ 1000, 273 BGB greife im vorliegenden Fall hinsichtlich der Geltendmachung vertraglicher Räumungs- und Herausgabe- Ansprüche nicht durch. Die geltend gemachten Rechte (Zurückbehaltungsrechte) der Beklagten zu 2) und 3) könnten im vorliegenden Fall nicht weiter gehen als die nach dem Vertrag ausgeschlossenen Zurückbehaltungsrechte der Beklagten zu 1) als Vertragspartei.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrem Rechtsmittel der Berufung. Unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen führen die Beklagten weiter und intensiv zu den getätigten Auf- und Verwendungen auf die Pachtsache aus; sie berufen sich auf ihre materiellen Aufwendungen sowie auch auf die darüber hinausgehenden Aufwendung ihrer Arbeitskraft für die Pflege, den Erhalt und den Wertbestand der Immobilie der Kläger. Unter Berufung auf §§ 1000, 273, 274, 994, 996 BGB stellen sie die ihrer Ansicht nach zustehenden Gegenrechte gegen das Räumungsbegehren der Kläger dar.

Sie beantragen demnach im Berufungsverfahren,

das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Mit Schriftsatz vom 17. Februar 2020 haben die Beklagten Teil-Widerklage gegen die Kläger erhoben mit folgendem Antr...