OLG Koblenz Urteil vom 08.11.2004 - 12 U 244/03

Leitsatz (amtlich)

Eine zur Anfechtung berechtigende Täuschung des Gaststättenpächters kann in der Benennung falscher Bierbezugsmengen bei den Vertragsverhandlungen liegen. Dies ist von der Partei zu beweisen, die sich auf die Täuschung beruft.

Pachtverträge sind sittenwidrig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere Umstände hinzutreten. Die bloße Behauptung des Pächters, der vereinbarte Pachtzins erreiche das Mehrfache des üblichen Zinses, ist jedenfalls dann unsubstantiiert, wenn konkrete Umstände gegen das Vorliegen eines krassen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung sprechen.

Die ausbedungene Schriftform für eine Änderung des Pachtvertrages ist nur gewahrt, wenn die Bestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, das die andere mit oder ohne Zusatz ihrerseits unterzeichnet hat. Bei der Annahme, eine qualifizierte Schriftformklausel sei formfrei aufgehoben worden, ist Zurückhaltung geboten.

Behördliche Nutzungsbeschränkungen sind ein zur Minderung des Pachtzinses berechtigender Mangel, wenn die konkrete Androhung einer behördlichen Maßnahme vorliegt oder ein Untersagungsbescheid ergangen ist. Eine Minderung wegen öffentlich-rechtlicher Beschränkungen scheidet aus, wenn der Pächter bei der Nutzung der Pachtsache tatsächlich nicht beeinträchtigt worden ist.

Der Verpächter hat nach Vertragsbeendigung nützliche Verwendungen des Pächters, die ohne seinen Willen vorgenommen wurden, grundsätzlich nicht zu ersetzen. Der Pächter und der faktische Betreiber der Pachtgaststätte, der nicht nur Besitzdiener ist, haben bewegliche Sachen des Verpächters herauszugeben; dies setzt nicht voraus, dass sie noch Besitzer der Sache sind.

Verfahrensgang

LG Trier (Aktenzeichen 6 O 179/01)

Tenor

I. Das Versäumnisurteil des Senats vom 10.5.2004 wird mit folgender Maßgabe aufrechterhalten:

1. Unter Abänderung von Ziff. II.2 der Entscheidungsformel des genannten Versäumnisurteils wird die Beklagte zu 1) dazu verurteilt, an den Kläger 2.147,42 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozent-punkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.8.2001 zu zahlen.

Die hinsichtlich der Zinshöhe weiter gehende Klage, insoweit auch in der Klageerweiterung vom 30.6.2004, wird abgewiesen.

2. Ziff. II.3. der Entscheidungsformel des genannten Versäumnisurteils wird dahin ergänzt, dass die Verurteilung der Beklagten zu 1) zur Zustimmung zur Auszahlung des hinterlegten Betrages von 10.000 DM (5.112,92 EUR) mit der Bestimmung erfolgt, dass im Fall der Auszahlung diese i.H.v. 3.681,30 EUR auf die im Vorbehaltsurteil des LG vom 19.11.2001 sowie in dessen Urteil vom 30.1.2003 jeweils unter Ziff. 1. der Entscheidungsformel sowie im Versäumnisurteil des Senats unter Ziff. II.1. der Entscheidungsformel genannte Verurteilung angerechnet wird.

II. Die Kosten des weiteren Verfahrens hat die Beklagte zu 1) zu tragen. Im Umfang seiner Verurteilung mit einem Teilstreitwert von 1.431,62 EUR trägt der Beklagte zu 2) als Gesamtschuldner neben der Klägerin zu 1) ebenfalls die Kosten des weiteren Verfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Gaststättenpachtvertrag zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten, ferner um die Herausgabe eines Bildes im Besitz beider Beklagten an den Kläger.

Der Kläger und die Erstbeklagte schlossen am 29.9.2000 einen Pachtvertrag über die Gaststätte "Z." in S. Zum Pachtobjekt gehörten nach der Beschreibung im Pachtvertrag ein Gastraum, ein Wintergarten, eine Küche, ein Kühlraum, Gästetoiletten und ein Personal-WC, ein Lager und ein Büro. Der untere Casinogarten wurde zur Nutzung als Biergarten mitverpachtet. Die Nutzung von Kellerräumen des Casinogebäudes wurde gestattet. Mitverpachtet wurde das Inventar nach Maßgabe eines besonderen Verzeichnisses. Nicht im Vertrag aufgeführt wurden Kraftfahrzeugstellplätze. Der Vertrag wurde zunächst auf die Dauer von zehn Jahren ab dem 1.10.2000 abgeschlossen und sah eine Verlängerungsklausel vor. Der Pachtzins sollte anfangs 4.000 DM, ab dem 1.10.2002 4.500 DM zzgl. Mehrwertsteuer und Nebenkosten betragen. Als Sicherheit für alle aus dem Pachtvertrag übernommenen Verpflichtungen wurde eine Kaution von 10.000 DM vereinbart, die von der Zweitbeklagten in der Form einer Bürgschaft der ...-sparkasse B. erbracht wurde. Die Beklagte trat nach dem Pachtvertrag auch in eine Bierbezugsverpflichtung ggü. der K...-Brauerei GmbH aufgrund eines vom Kläger mit jener Brauerei am 17.11.1998 abgeschlossenen Finanzierungs- und Bierbezugsvertrages ein; danach hatte der Kläger einen Bierbezug von 300 hl jährlich geschuldet. Der Pachtvertrag enthielt einen Schriftformvorbehalt für Vertragsänderungen einschließlich der Aufhebung des Formgebots.

Dem Kläger waren im Rahmen des Um- und Ausbaus der Gaststätte mit Bauschein vom 11.5.1998 von der zuständigen Bauordnungsbehörde sieben Pkw-Stellplätze genehmigt worden. Diese wurden jedoch nicht in den Pacht...