OLG Hamm Urteil vom 25.10.2007 - 22 U 46/07

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Entscheidung vom 31.01.2007; Aktenzeichen 5 O 32/07)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 31. Januar 2007 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld wird zurückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des von ihnen jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

A.

Der Kläger verlangt von den Beklagten aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung und weitergehenden Schadensersatz, während die Beklagten mit der gegen die Ehefrau gerichteten Widerklage die Feststellung des Nichtbestehens von - abtretbaren - Ansprüchen des Widerbeklagten begehren.

Wegen der Sachverhaltsdarstellung im Einzelnen wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils vom 31.01.2007 verwiesen.

Dass Landgericht hat durch das angefochtene Urteil unter Abweisung der Widerklage der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 78.948.58 EUR nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit, Zug um Zug gegen von ihnen abzugebende notariell beglaubigte Erklärungen zur Rückauflassung der fraglichen Eigentumswohnung verurteilt und ferner die Verpflichtung der Beklagten zur weiteren Schadensersatzleistung und das Bestehen des Annahmeverzuges festgestellt.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, eine Beratungspflichtverletzung seitens der Beklagten zu 1) liege darin, dass die von ihr vorgenommene Kalkulation einer Mieteinnahme von 8,30 DM/m² (7,45 DM/m² nach Bereinigung um die Verwaltungskosten von 50,00 DM : 59 qm) im Ergebnis zu optimistisch gewesen und in den Jahren 1996 bis 2005 nicht erreicht worden sei. Ausgehend von dem von den Beklagten in der vorgelegten Sollmietenliste vom 01.05.1996 mitgeteilten durchschnittlichen Netto-Mietzins von 9,11 DM/m² und einer nach Darstellung der Beklagten einkalkulierten Instandhaltungsrücklage von insgesamt 1,03 DM/m² (0,60 DM/m² für das Gemeinschaftseigentum und 0,43 DM/m² für das Sondereigentum) sei eine Mieteinnahme von lediglich 8,08 DM/m² und damit weiniger als die prognostizierten 8,30 DM/m² verblieben. Im Hinblick auf die bereits seit dem Erwerbsjahr eingetretenen Unterdeckungen sei bezüglich des Vorliegens einer Beratungspflichtverletzung zudem von einer Umkehr der Beweislast zu Lasten der Beklagten auszugehen. Die Beklagten hätten jedoch nicht dargelegt, dass das Fehlgehen ihrer Kalkulation auf nicht vorhersehbaren Gründen beruhe. Zudem hätten sie pflichtwidrig kein Mietausfallwagnis im Mietpoolbereich einkalkuliert.

Die Widerklage sei zwar zulässig, jedoch angesichts der zu bejahenden Beratungspflichtverletzung unbegründet.

Das Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 25.01.2007 sei gemäß § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen und habe keine Veranlassung zum Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung gegeben.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, mit welcher sie ihre erstinstanzlichen Anträge auf Abweisung der Klage und Stattgabe der Widerklage weiter verfolgen.

Sie machen geltend, das Landgericht habe zu Unrecht eine Beweislastumkehr für das Vorliegen einer Beratungspflichtverletzung vorgenommen. Allein aufgrund der erst nach Kaufvertragsabschluss eingetretenen Unterdeckung des Mietpools könne jedoch kein Rückschluss auf eine falsche Kalkulation bei Vertragsschluss gezogen werden. Es habe sich vorliegend erst im weiteren Verlauf des Jahres 1996 sowie den Folgejahren eine relativ kurzfristige andere Entwicklung gezeigt. Soweit die Beklagte zu 1) die seit dem Jahre 1996 angefallenen Unterdeckungen im Jahre 1997 durch einen einmaligen Zuschuss ausgeglichen habe, spreche dies nicht gegen eine seriöse Kalkulation. Denn es seien bewusst einige (21) Wohnungen bis Ende 1997 freigehalten worden für Käufer, die an einer Eigennutzung interessiert gewesen seien. Insofern sei die Beklagte zu 1) durch den Zuschuss nur ihren Verpflichtungen nachgekommen.

Auch ein Leerstandsrisiko sei in der Kalkulation berücksichtigt worden.

Konkret sei die Kalkulation mit einer Mieteinnahme von 8,30 DM/m² (nach Abzug anteiliger Verwaltungskosten 7,45 DM/m²) nicht erkennbar zu optimistisch gewesen und habe auch auf einer korrekten und seriösen Marktanalyse beruht. Die streitgegenständlicher Wohnung sei seit November 1994 zu einer Bruttomiete von 10,41 DM/m² vermietet gewesen. Nach Abzug der Kosten für die WEG -Verwaltung in Höhe von 40,00 DM sowie der Kosten für die Mietpoolverwaltung sowie der Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum in Höhe von 0,60 DM/m² und für das Sondereigentum in Höhe von 0,43 DM/m² ergebe sich ein Nettobetrag von 9,37 DM/m², der über der kalkulierten Mieteinnahme von 7,45 DM/m² liege.

Soweit das Landgericht - ohne Berücksichtigu...