OLG Hamm Urteil vom 08.02.2023 - 30 U 92/22

Verfahrensgang

LG Arnsberg (Aktenzeichen 2 O 131/21)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten hin wird das am 22.04.2022 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg - I-2 O 131/21 - unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert.

Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 2/3 und die Beklagte zu 1/3.

Dieses Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger Gewerberaummiete für die Monate Februar, März und Mai 2021 in Höhe von insgesamt 12.628,14 EUR nebst Zinsen in Anspruch.

Die Beklagte betreibt Textileinzelhandelsgeschäfte deutschlandweit in etwa 1.200 Filialen. Die Klägerin ist eine Investmentgesellschaft. Sie ist Vermieterin der Beklagten betreffend Geschäftsräume im Gewerbeobjekt A.-straße in O.. Das Mietobjekt liegt in einem Fachmarktzentrum, in welchem sich neben der Filiale der Beklagten Supermärkte, eine Drogerie, weitere Textileinzelhandelsfilialen und kleinere Geschäfte befinden.

Die monatliche Miete beträgt 5.736,15 EUR zzgl. Betriebskostenvorauszahlung von 409,73 EUR und jeweils zzgl. Umsatzsteuer. Hieraus ergibt sich ein Zahlbetrag i.H.v. 7.313,60 EUR, fällig jeweils im Voraus bis zum fünften Werktag eines jeden Monats.

Aufgrund von pandemiebedingten Anordnungen musste die Beklagte ihre Filiale in O. in der Zeit vom 16.12.2020 bis einschließlich 07.03.2021 komplett schließen. Vom 08.03. bis 28.03.2021 war "Click & Meet" zulässig, anschließend "Click & Meet" mit Test. Vom 04.04. bis 19.04.2021 musste die Filiale erneut geschlossen bleiben, in der Woche vom 20.04. bis 25.04.2021 war wieder "Click & Meet" mit Test erlaubt. Vom 26.04. bis 12.05.2021 war wiederum geschlossen, sodann vom 13.05. bis 27.05.2021 galt "Click & Meet" mit Test. Ab dem 28.05.2021 fielen diese Beschränkungen weg.

Auf die Miete für Februar 2021 zahlte die Beklagte lediglich 2.194,08 EUR, für März 2021 nur 3.217,99 EUR und für Mai 2021 lediglich 3.900,59 EUR. Die Differenz zur o.g. monatlichen Bruttomiete inkl. Nebenkostenvorauszahlung - 12.628,14 EUR - ist Gegenstand der Klage.

Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz wird auf das landgerichtliche Urteil verwiesen, mit dem die Beklagte zur Zahlung von 2.753,16 EUR rückständiger Miete nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen worden ist.

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt:

Unter Berücksichtigung der auf die hoheitlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung zurückzuführenden Nutzungseinschränkungen des Mietobjekts sei eine Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen.

In den streitgegenständlichen Monaten habe die Beklagte in der Filiale in O. erhebliche Umsatzeinbußen erlitten. Eine Kompensation durch eine Umstellung des Geschäftsmodells auf Online-Betrieb habe unstreitig nicht erfolgreich durchgeführt werden können. Umgerechnet auf die einzelne Filiale sei es lediglich zu einer marginalen Steigerung des Onlinehandels um rund 319 EUR im Monat gekommen. Zwar habe die Beklagte für Januar und Februar 2021 eine staatliche Hilfe - Überbrückungshilfe III - in Höhe von jeweils 3 Mio. EUR erhalten. Hiervon seien der Filiale in O. jedoch nur monatlich 912 EUR unmittelbar zuzurechnen. Für den Monat April 2021 sei davon auszugehen, dass die Beklagte ebenfalls eine entsprechende Überbrückungshilfe III erhalten werde. Außerdem seien das Kurzarbeitergeld für Dezember 2020 bis März 2021 von 7.784,11 EUR, für April 2021 von 2.832,33 EUR und für Mai 2021 von 1.582,75 EUR zu berücksichtigen.

Seitens der Klägerin seien keine besonderen Umstände dargetan worden, die gegen eine Anpassung der vertraglich vereinbarten Miete für die Zeiträume der pandemiebedingten Schließung sprechen würden.

Vor diesem Hintergrund seien nach Gesamtabwägung und unter Berücksichtigung dessen, dass sich die Schließungen teilweise nicht über die gesamten Monate erstreckt hätten, Anpassungsquoten der Kaltmiete gerechtfertigt für Dezember 2020 von 0,25, für Januar und Februar 2021 von jeweils 0,33, für März 2021 von 0,11, für April 2021 von 0,22 und für Mai 2021 von 0,20. Unter Berücksichtigung der Aufrechnung der Beklagten mit Rückerstattungsansprüchen wegen überzahlter Miete aus Dezember 2020 sowie Januar und April 2021 verbleibe hiernach für die streitgegenständlichen Monate Februar, März und Mai 2021 ein rückständiger Betrag von 2.753,16 EUR.

Gegen diese Entscheidung richtet sich zum einen die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageantrag vollumfänglich weiter verfolgt.

Sie rügt, das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass es der Beklagten unzumutbar gewesen sei, die Mieten für Februar, März und Mai 2021 in voller Höhe zu zahlen. Vielmehr seien die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei hinsichtlich ...