OLG Hamm Beschluss vom 12.10.2016 - I-15 W 182/16

Leitsatz (amtlich)

Der Senat hält an seiner Rechtsprechung (DNotZ 1973, 549) fest, dass satzungsähnliche Bestimmungen, die die interne Willensbildung der Miteigentümer und deren Vertretung gegenüber Dritten regeln, können nicht als Verwaltungsvereinbarung im Sinne des § 1010 Abs. 1 BGB qualifiziert und dementsprechend nicht als Belastung der Miteigentumsanteile in Abt. II des Grundbuchs eingetragen werden.

Normenkette

BGB § 1010

Verfahrensgang

AG Kamen (Beschluss vom 31.03.2016; Aktenzeichen BK-16077-26)

Tenor

Unter Zurückweisung der Beschwerde im Übrigen wird der angefochtene Beschluss aufgehoben, soweit der Antrag auf Eintragung der Miteigentümervereinbarungen zu 1) b) (2) und (3) zurückgewiesen worden ist.

Insoweit wird die Sache zur erneuten Entscheidung über den Eintragungsantrag vom 13.11.2015 an das Grundbuchamt zurückverwiesen.

Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren sind nicht zu erheben.

Soweit die Beschwerde zurückgewiesen worden ist, wird die Rechtsbeschwerde zugelassen.

Gründe

I.) Die Beteiligten sind die Miteigentümer der beiden im Rubrum näher bezeichneten Grundstücke, die als Verkehrsfläche genutzt werden. Sie haben sukzessive eine Vereinbarung geschlossen, die folgenden Inhalt hat:

a)... Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft ist für immer ausgeschlossen, den Fall

eines wichtigen Grundes ausgenommen ...

b) Die zwischen uns bei Eintragung aller Miteigentümer an den Grundstücken Gemarkung

A Flur X Flurstücke ...1 und ...2 entstehende und mit künftigen weiteren Miteigentümern fortgesetzte Miteigentümergemeinschaft erhält folgende Gemeinschaftsordnung:

(1) Die nach der erstmaligen Herstellung anfallenden Kosten, einschließlich der

Unterhaltung, Reparatur und Erneuerung, tragen die Miteigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, ohne Rücksicht auf die tatsächliche Nutzung.

(2) Die den Miteigentümern obliegende Säuberung und Verkehrssicherung ist einem geeigneten Unternehmen in Auftrag zu geben.

(3) Eine Haftpflichtversicherung ist abzuschließen.

(4) Es wird festgelegt, dass Entscheidungen der Miteigentümer durch Beschlüsse getroffen werden, und zwar in Miteigentümerversammlungen oder auf schriftlichem Weg im Umlaufverfahren. Einladungen zu einer Miteigentümerversammlung erfolgen durch Miteigentümer, die zusammen mindestens 3/13 Anteile haben. Die Einladung erfolgt schriftlich mit einer Frist von zwei Wochen zwischen dem Tag der Absendung und dem Tag der Versammlung unter Angabe der Tagesordnung. Miteigentümer können sich durch eine mit schriftlicher Vollmacht ausgestattete Person vertreten lassen. Auf je 1/13- Miteigentumsanteil entfällt eine Stimme; soweit ein Anteil von 1/13 einer Gemeinschaft, z.B. Eheleuten gehört, können sie das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben. Beschlüsse werden mit der Mehrheit der anwesenden Stimmen gefasst, ausgenommen Ziff. 6.

(5) Die Miteigentümergemeinschaft wird bei rechtsgeschäftlichen Erklärungen Dritten gegenüber durch jeweils drei Miteigentümer vertreten, ohne Rücksicht auf die Anteilsgröße.

(6) Änderungen oder Ergänzungen dieser Gemeinschaftsordnung bedürfen einer Mehrheit von 3/4 der anwesenden Stimmen und von 3/4 aller Stimmen der Miteigentümergemeinschaft."

Weiter heißt es unter d):

"... Deshalb bewilligen und beantragen wir erneut die Eintragung der Gemeinschaftsordnung gem. Buchstabe b) ergänzend zu Buchstabe a), als Belastung sämtlicher Miteigentumsanteile. Dieser Antrag gilt als nicht einheitlich gestellt und soll, wenn wir nichts anderes bestimmen, durch den amtierenden Notar oder einen seiner Sozien gestellt werden, sobald die Umschreibung aller Anteile vorgenommen ist."

Die Regelungen unter a) und b)(2)-(6) sind neben anderen Erklärungen ursprünglich am 06.11.2014 in der Urkunde UR-Nr...4/2014 des Notars Z (Blatt 73ff in A Blatt ...3) von einer Notarangestellten namens der Beteiligten zu 3) bis 6), 12) bis 14) und 16) bis 19) erklärt worden und zwar unter Berufung auf Vollmachten aus verschiedenen Grundstückskaufverträgen.

Am 06.11.2014 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten unter Vorlage einer Ausfertigung der o.a. Urkunde zunächst nur die Eintragung der unter a) enthaltenen Vereinbarung (Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft) beantragt, die am 17.11.2014 erfolgte. Bereits im Vorfeld war die Eintragung einer weiter gehenden "Gemeinschaftsordnung" beantragt gewesen, durch das Grundbuchamt aber abgelehnt worden.

Am 13.11.2015 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten sodann in dem vorliegenden Verfahren beantragt, die Gemeinschaftsordnung zu Ziff. 1b) der o.a. Urkunde in das Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt hat im Wege der Hinweisverfügung die Zurückweisung des Antrags angekündigt. Es hat seine bereits früher geäußerte Auffassung bekräftigt, dass eine satzungsförmige Gestaltung der Organisation der Gemeinschaft nicht eintragungsfähig sei. Weiter hat es darauf hingewiesen, dass eine Eintragung bei allen Miteigentumsanteilen auch daran scheitere, dass (bis zu diesem Zeitpunkt) lediglich die Beteiligten zu 3) bis 6), 12) bis 14) und 16...