OLG Hamm Beschluss vom 03.03.2009 - 15 Wx 96/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Feststellung und Verjährung des Wohngeldanspruchs

Leitsatz (amtlich)

1. Die Zuerkennung eines Wohngeldanspruchs setzt die Feststellung voraus, welcher konkrete Teilbetrag der Gesamtforderung welcher Jahresabrechung bzw. welchem Wirtschaftsplan zuzuordnen ist. Der Tatrichter muss die jeweiligen Eigentümerbeschlüsse einschließlich der den in Anspruch genommenen Wohnungsigentümer betreffenden Einzelabrechnungen bzw. Einzelwirtschaftspläne feststellen.

2. Ein Wohnungseigentümer kann sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, diejenige Kenntnis von der Entstehung des Wohngeldanspruchs (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB) sei der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen, die er selbst in verjährter Zeit in seiner Eigenschaft als GmbH-Geschäftsführer der Verwalterin erlangt hat, ohne während des Laufs der Verjährungsfrist entweder den gegen ihn als Wohnungseigentümer gerichteten Anspruch geltend zu machen oder wegen Interessenkollision das Verwalteramt niederzulegen.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2, § 28; BGB §§ 166, 199 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

LG Essen (Beschluss vom 19.02.2008; Aktenzeichen 9 T 150/07)

AG Essen-Borbeck (Aktenzeichen 19 II 5/06)

Tenor

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird der angefochtene Beschluss teilweise aufgehoben.

Der Beteiligte zu 2) bleibt verpflichtet, an die Beteiligte zu 1) 4.605,66 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten aus 1.132,53 EUR über dem Basiszins seit dem 16.2.2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung über den weitergehenden Zahlungsantrag der Beteiligten zu 1) an das LG zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Gerichtskosten und die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde übertragen wird.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 12.540,31 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Beteiligte zu 2) war zunächst Alleineigentümer des Hausgrundstücks T-Straße in F. Mit Teilungserklärung vom 8.1.1993 begründete er zwölf Miteigentumsanteile, die er mit dem Sondereigentum an einer gewerblichen Einheit im Erd- und Kellergeschoss, sieben Wohnungen und vier Garagen verband. Der Beteiligte zu 2) ist weiterhin Eigentümer der Teileigentumseinheit im Erd- und Kellergeschoss mit einem Miteigentumsanteil von 456/1.000.

Bis zum 31.12.2004 war die U GmbH die Verwalterin des Objektes, deren alleiniger Geschäftsführer der Beteiligte zu 2) war. Seit dem 1.1.2005 ist Herr P als Verwalter tätig.

Unter dem 9.7.2003 erstellte die U GmbH die Einzelabrechnung für den Beteiligten zu 2) für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2002, die auf diesen entfallende Kosten i.H.v. 11.511,69 EUR, zu zahlende Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 11.427,55 EUR, einen Kontostand am 31.12.2002 i.H.v. 3.864,04 EUR und einen Nachzahlungsbetrag i.H.v. 3.948,18 EUR ausweist. In der Eigentümerversammlung vom 31.7.2003 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 4 einen Beschluss mit dem Inhalt: "Die Abrechnung 2002 wird genehmigt".

Am 10.2.2004 erstellte die U GmbH einen Kontoauszug bezüglich des Beteiligten zu 2), in dem ein geschuldetes Wohngeld von monatlich 474 EUR ausgewiesen wurde.

Unter dem 3.6.2004 erstellte die U GmbH die Einzelabrechnung für den Beteiligten zu 2) für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2003, die auf diesen entfallende Kosten i.H.v. 6.803,29 EUR, zu zahlende Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 5.651,15 EUR, eine Abrechnungsspitze von 1.152,14 EUR, einen Kontostand am 31.12.2003 i.H.v. 4.515,87 EUR und einen Nachzahlungsbetrag i.H.v. 5.668,01 EUR ausweist. In der Eigentümerversammlung vom 14.6.2004 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 4 einen Beschluss mit dem Inhalt: "Die Abrechnung wird genehmigt bei gleichzeitiger Entlastung des Verwalters". Der in dieser Eigentümerversammlung unter TOP 5 beschlossene Einzelwirtschaftsplan für den Beteiligten zu 2) wies ein von diesem zu erbringendes Wohngeld i.H.v. monatlich 570 EUR aus. Dieser Wirtschaftsplan sollte nach dem Inhalt des Beschlusses bis zum Beschluss eines Nachfolgeplans Gültigkeit behalten.

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 9.1.2006 haben die im Rubrum so bezeichneten "Eigentümer der Wohnungsanlage T-Straße, ...F mit Ausnahme des Beteiligten zu 2), namentlich aufgeführt in der anliegenden Eigentümerliste" vom Beteiligten zu 2) die Zahlung von 20.183,18 EUR nebst Zinsen begehrt.

Zur Begründung haben sie angeführt: Der Beteiligte zu 2) schulde für den Zeitraum vom 1.1.-31.12.2002 einen Betrag von 3.948,18 EUR, was sich auch aus einem vom Beteiligten zu 2) selbst erstellten Kontoauszug ergebe. Für den Zeitraum vom 1.1.2003 bis 10.2.2004 schulde er 5.214 EUR, was sich aus der für den Beteiligten zu 2) erstellten Einzelabrechnung ergebe.

Von März 2004 bis einschließlich Oktober 2005 habe der Beteiligte zu 2) keine Wohngeldzahlungen erbracht. Hieraus ergebe sich ein weiterer Rückstand i.H.v. 11.016 EUR (4 × 474 EUR und 16 × 570 EUR).

Unter Addition von mit 5 EUR angesetzten Mahngebühren erg...