OLG Hamburg Urteil vom 24.05.2019 - 1 U 128/18

Verfahrensgang

LG Hamburg (Aktenzeichen 321 O 9/17)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 19.03.2021; Aktenzeichen V ZR 158/19)

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das mit Beschluss vom 27. Juni 2018 berichtigte Urteil des Landgerichts Hamburg vom 07. Juni 2018, Az. 321 O 9/17, wie folgt abgeändert:

(I) Es wird festgestellt, dass der Beklagte dem Grunde nach verpflichtet ist, dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der dem Kläger aufgrund der mangelnden Aufklärung seitens des Beklagten bei Abschluss des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages vom 21. Dezember 2009 über das Grundstück ... über die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts ... entstanden ist.

II. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

III. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Der Kläger nimmt den Beklagten aus übergegangenem Recht auf Schadensersatz und Ersatz vergeblicher Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks in Anspruch und begehrt weiter Feststellung im Hinblick auf mögliche weitere Schäden. Er macht geltend, dass der Beklagte ihm die Denkmaleigenschaft des auf dem Grundstück stehenden Wohnhauses arglistig verschwiegen habe.

Am 21. Dezember 2009 verkaufte der Beklagte, handelnd als Testamentsvollstrecker über den Nachlass des im Jahr 1999 verstorbenen ..., das Grundstück ... in Hamburg zu einem Kaufpreis von 5.000.000,00 EUR an die ... mbH & Co. KG (im Folgenden "Käuferin") (Kaufvertrag - Anlage K3). Das Grundstück ... ist mit einem Wohnhaus bebaut, welches seinerzeit in vier Wohneinheiten aufgeteilt war.

Mitglieder der Erbengemeinschaft nach ... waren neben dem Beklagten sein Bruder ... und seine Schwester ... (s. Grundbuchauszug - Anlage K4). Die Mutter des Beklagten und seiner Geschwister war zuvor im Jahr 2009 verstorben. Sie hatte ein lebenslanges Wohnrecht in dem Objekt gehabt. Zu dem Nachlass gehörten weitere Grundstücke, u. a. die Nachbargrundstücke ....

Der Kläger beabsichtigt die Nutzung des Hauses für sich als Einfamilienhaus. Er war Geschäftsführer und Kommanditist der Käuferin, einer Immobilienentwicklungsgesellschaft. Ob er Rechtsnachfolger der Käuferin ist, ist zwischen den Parteien streitig.

Der Beklagte lebte zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs seit rund 48 Jahren in Venezuela und handelte dort mit Büromaschinen. Er zog erst im Jahr 2012 wieder nach Deutschland. Das streitgegenständliche Objekt wurde seinerzeit zusammen mit den Nachbarhäusern ... von der Grundstücksverwaltung ... GmbH (nachfolgend "Grundstücksverwaltung"), dort von dem Verwalter ..., verwaltet.

In dem Kaufvertrag heißt es in § 4 "Rechte wegen Sachmängeln":

"1. Alle Rechte des Käufers wegen Sachmängeln aller Art werden ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für ... Beschaffenheit und Bebaubarkeit des Vertragsgegenstandes. Der Käufer ... kauft ihn im gegenwärtigen Zustand, ohne, dass der Verkäufer eine besondere Beschaffenheit schuldet,... 4. Mit den vorstehenden Vereinbarungen sind alle Ansprüche des Käufers auf Mängelbeseitigung, Ersatz vergeblicher Aufwendungen oder Schadensersatz ... ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Veräußerer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Veräußerers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Veräußerers steht die Pflichtverletzung eines ... Erfüllungsgehilfen gleich."

und in Abs. 2 Satz 3 von § 5 "Rechte wegen Rechtsmängeln":

"Verkäufer ... weist den Käufer daraufhin, dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt."

Vor Abschluss des Kaufvertrages war u. a. die Klausel in § 5 Abs. 2 Satz 3 des Kaufvertrages mehrfach geändert worden. Dabei lautete die ursprüngliche Formulierung des Notars (Anlage B4a)

"Dem Verkäufer sind ... Eintragungen in die Denkmalliste nicht bekannt."

Der Makler K., des von dem Beklagten und seinem Bruder beauftragten Maklerbüro ..., sandte am 11. Dezember 2009 einen ergänzenden Formulierungsvorschlag u. a. hierzu per E-Mail an den Kläger wie folgt:

"Zu § 5 Nr. 2: Der Verkäufer hat den Käufer darüber informiert, dass es Erhaltenswerte/ Bauelemente/ aus Sicht des Denkmalspflegers gibt. Bisher ist das Objekt nicht auf der Denkmalschutzliste eingetragen." (Anlage B4b)

Der Kläger bestätigte diesen Formulierungsvorschlag gegenüber dem Makler K.. Da im Notarvertragsentwurf nunmehr beide Formulierungen enthalten waren, wurde die Formulierung danach zusammengefasst und gekürzt zu der im Kaufvertrag ersichtlichen Fassung (Anlage B4c).

Das Grundstück wurde der Käuferin am 27. Mai 2011 übergeben (Übergabeprotokoll - Anlage K33). Der Eigentumswechsel wurde am 11. Juli 2011 im Grundbuch eingetragen (Anlage K4).

Das Objekt ... war bereits im Jahr 2006 als Teil des Ensembles ... 1 bis 31 - ungerade Hausnummern - in das Verzeichnis der er...