OLG Hamburg Beschluss vom 19.09.2000 - 2 Wx 35/96

Verfahrensgang

LG Hamburg (Beschluss vom 03.04.1996; Aktenzeichen 318 T 142/95)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg. Zivilkammer 18. vom 3. April 1996 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat der Beteiligte zu 1. zu tragen. Er hat den übrigen Beteiligten die ihnen durch das Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Beschwerdewert wird auf 11.500,– DM festgesetzt.

Gründe

Die nach § 27 FGG zulässige, auch im übrigen verfahrensrechtlich nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis hält die angefochtene Entscheidung der im Rechtsbeschwerdeverfahren allein zulässigen rechtlichen Überprüfung auf der Grundlage der landgerichtlichen Feststellungen stand.

Die Beteiligten streiten über die Auslegung der in der Teilungserklärung vom 7. Februar 1975 enthaltenen Regelung über die Instandhaltungskostenverteilung (§ 5 der Teilungserklärung). Anders als sonstige Verträge und Willenserklärungen, deren Auslegung der Senat nur eingeschränkt überprüfen kann, unterliegt die Auslegung von Teilungserklärungen den Auslegungsgrundsätzen von Grundbucherklärungen (Keidel/Kahl, FGG, 14. Aufl., § 27 Rdnr. 49). Das bedeutet, dass der Senat § 5 der Teilungserklärung in eigener Zuständigkeit selbständig auslegen kann. Hierbei kommt es auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, und zwar aus der Sicht eines unbefangenen und objektiven Betrachters und nicht auf den Willen des Erklärenden, da ein Sonderrechtsnachfolger sich über den Rechtsinhalt anhand des Grundbuches orientieren können muss (Staudinger/Kreuzer, WEG, 12. Aufl. § 10 Rdnr. 72). Entscheidend ist, was sich für den unbefangenen Betrachter nach Wortlaut und Sinn als nächstliegende Bedeutung der Regelung ergibt (Senat, OLGZ 89, 318, 319).

Nach diesen Grundsätzen kann nicht festgestellt werden, dass im vorliegenden Fall die Kosten der zur Beseitigung der Durchfeuchtungen an der Decke der Wohnung des Beteiligten zu 1. erforderlichen Sanierung des Balkons (Loggia) der Beteiligten zu 2. von dieser nach § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung, der ersichtlich § 5 Abs. 2 WEG sprachlich nachgebildet ist, zu tragen sind. Bei unbefangener Betrachtungsweise kann die Bodenplatte einschließlich der erforderlichen Isolierungen zwischen den Eigentumswohnungen der Beteiligten zu 1. und 2., die nach allgemeiner Meinung zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, nicht zum Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums der Beteiligten zu 2. im Sinne von § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung gerechnet werden. Denn in diesem Falle müsste ebenfalls bejaht werden, dass die Bodenplatte inklusive der Isolierschichten auch zum Bereich des Sondereigentums des Beteiligten zu 1. zählt mit der Folge, dass die Sanierungskosten nur von den Beteiligten zu 1. und 2. zu tragen wären. Denn es könnte nicht erklärt werden, weshalb der „Bereich” des Sondereigentums sich nur nach unten, nicht aber nach oben erstreckt. Dem Amtsrichter ist darin zuzustimmen, dass ein derartiges Ergebnis nicht gewollt (und schon gar nicht naheliegend ist) und dass es für seine willentliche Herbeiführung eine wesentlich andere Formulierung der entsprechenden Regelung erfordert hätte; demzufolge ist § 5 Abs. 2 und 3 der Teilungserklärung einschränkend in dem Sinne zu verstehen, dass zwingendes Gemeinschaftseigentum, das die Begrenzung zwischen zwei oder mehreren Eigentumswohnungen bildet (Decken, Böden, Seitenwände etc) nicht der Instandhaltungsregelung der Teilungserklärung unterfällt, sondern dass die Kosten für dessen Instandhaltung von allen Wohnungseigentümern entsprechend den allgemeinen Anteilen zu tragen sind. Aus § 5 Abs. 1 und 2 der Teilungserklärung ergibt sich nichts, was gegen dieses Verständnis der Regelung spräche. Im Gegenteil: in § 5 Abs. 2 a) der Teilungserklärung ist den Wohnungseigentümern nur die Instandhaltung von Fußbodenbelag und Wand- und Deckenputz auferlegt worden. Bei der Frage nach der nächstliegenden Bedeutung der gesamten Instandhaltungsregelung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die naheliegende (und unmittelbar einleuchtende) Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltung von Fußbodenbelag sowie von Wand- und Deckenputz innerhalb ihrer Wohnung ausdrücklich, wenn auch nur beispielhaft, aufgeführt ist, während sich die im Regelfall weitergehende und kostenintensivere Verpflichtung, auch für die Instandsetzung von Schäden in Mauern, Decken und Böden zwischen den Eigentumswohnungen verantwortlich zu sein, unter dem Begriff „Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums” verbirgt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Der Senat hält es für angemessen, dass der Beteiligte zu 1., der in allen drei Instanzen unterlegen ist, die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt und dass er den übrigen Beteiligten die in diesem verfahren entstandenen außergerichtl...