OLG Frankfurt am Main Urteil vom 27.03.2009 - 2 U 72/08

Leitsatz (amtlich)

Die Formunwirksamkeit eines Nachtrags zu einem auf bestimmte Zeit geschlossenen gewerblichen Mietvertrag kann dazu führen, dass das Mietverhältnis gem. § 566 BGB a.F. als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist und ordentlich zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden kann.

Normenkette

BGB §§ 242, 566, 580

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-4 O 139/05)

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Die Klägerin hat mit der Klage zunächst von den Beklagten weitere Zahlungen aus einem Mietverhältnis über die Innenfläche der O1er Rennbahn nebst An- und Zubauten einschließlich des Klubhaus-Gebäudes zum Betrieb einer öffentlichen Golfsportanlage verlangt; die Klägerin fordert von der Beklagten zu 1) weiterhin Räumung und Herausgabe. Die Miete wurde an den jetzigen Insolvenzschuldner vereinbarungsgemäß mit Inbetriebnahme der Golfsportanlage von Oktober 1996 an gezahlt. Umlagen für Grundsteuern und Straßenreinigungsgebühren zahlte die Beklagte zu 1) bis März 2008 in ihren monatlichen Abschlägen zu je 50 % der dem jetzigen Insolvenzschuldner von der Stadt O1 in Rechnung gestellten Abgaben und damit i.H.v. insgesamt rund 200.000 EUR. Seitdem zahlt sie lediglich die übrigen Nebenkosten. Der jetzige Insolvenzschuldner hat wiederholt, u.a. mit Schreiben vom 15.11.2005 (Blatt 776 ff. der Akte), 22.3.2007 (Blatt 338 ff. der Akte), vom 12.7.2007 (Blatt 772 f. der Akte) und mit Schriftsatz vom 9.10.2008 (Blatt 766, 771 der Akte) das Mietverhältnis gekündigt und zur Räumung und Herausgabe bis zum 31.12.2007, hilfsweise fristgemäß aufgefordert. Hinsichtlich des Sachverhalts im Einzelnen wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

Das LG hat nach Einnahme des Augenscheins von dem Mietobjekt im Wege der Durchführung eines Ortstermins die Klage durch Urteil vom 1.2.2008, dem jetzigen Insolvenzschuldner zugestellt am 21.2.2008, überwiegend abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Antrag auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts sei unbegründet, da das Mietverhältnis, in welches die Beklagte zu 1) nachträglich als Mieterin eingetreten sei, in dem Mietvertrag vom 14.6.1994 wirksam unter Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Zeit von 15 Jahren abgeschlossen sei mit der beiderseitigen Option, das Mietverhältnis um weitere 15 Jahre zu verlängern. Zwar sei die zunächst eingehaltene gesetzliche Schriftform nicht mehr gewahrt, da die Klubhaus-Vereinbarung vom 21.5.1997, die als wesentliche Veränderung des Mietvertrages der Schriftform bedurft hätte, nur von der Beklagten zu 1), nicht aber von dem jetzigen Insolvenzschuldner unterzeichnet worden sei, die Vertragsparteien hätten diese Vereinbarung aber sodann durch konkludentes Verhalten angenommen. Zwar sei diese Vereinbarung zum Teil unwirksam. Sie sei auf eine objektiv unmögliche Leistung gerichtet. Denn das zu erstellende Klubhaus sei wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und damit Eigentum der Stadt geworden und die Parteien hätten daran kein Eigentum erwerben können, eine mögliche Pflicht zur Bestellung eines vergleichbaren Erbbaurechts sei jedenfalls mangels notarieller Beurkundung formunwirksam vereinbart worden. Die Nichtigkeit dieser Regelung in der Klubhaus-Vereinbarung habe aber nicht zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts geführt, da anzunehmen sei, dass die Beteiligten den Vertrag auch ohne den nichtigen Teil geschlossen hätten. Die Beteiligten hätten alle Gebrauchs- und Nutzungsrechte sowie alle Kostentragungspflichten zusätzlich umfassend geregelt, auf die Verschaffung des Miteigentums sei es ihnen darüber hinaus nicht zwingend angekommen. Das Mietverhältnis gelte wegen der Nichteinhaltung der Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Auf ein hieraus resultierendes Kündigungsrecht dürfe sich der jetzige Insolvenzschuldner aber nach Treu und Glauben nicht berufen, da die Nichtigkeit des Vertrages wegen der ganz erheblichen Investitionen der Beklagten zu 1) zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis für sie führen und aufgrund dessen ihre wirtschaftliche Existenz bedrohen würde. Der jetzige Insolvenzschuldner gehöre nicht zu der durch das Gesetz in erster Linie zu schützenden Erwerbern. Zudem stamme der Entwurf der Vereinbarung von ihm selbst.

Weiterhin hat das LG zur Begründung ausgeführt, dem jetzigen Insolvenzschuldner stünden mangels vertraglicher Grundlage keine Ansprüche auf Zahlung einer Umlage für die Grundsteuern und Straßenreinigungsgebühren zu, die er selbst unabhängig von einer Nutzung durch die Beklagte zu 1) an die Stadt O1 zu zahlen habe. Die Umlagenvereinbarung im Vertrag vom 14.6.1994, der Mieter habe "die Nebenkosten wie Strom, Wasser, Müllabfuhr, etc." zu zahlen, sei insoweit zu unbestimmt. Die Behauptung einer mündlichen Vereinbarung durch den jetzigen Insolvenzschuldner sei zu unsubstantiiert. Sein nach der mündlichen Verhandlung im Schriftsatz vom 7.12.2007 erfolgter Vortrag sei nicht von dem ihm gewährten Schriftsatznachlass umfa...