OLG Frankfurt am Main Urteil vom 22.12.2004 - 2 U 34/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein Ersatz der Anwaltskosten bei außergerichtlichem Kündigungsschreiben

Verfahrensgang

LG Limburg a.d. Lahn (Urteil vom 07.01.2004; Aktenzeichen 1 O 324/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Limburg a.d. Lahn - 1. Zivilkammer - vom 7.1.2004 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert.

Die Zahlungsklage wir abgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszugs haben die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Prozessgebühren der Kläger zu 5 % und die Beklagte zu 95 % zu tragen. Die übrigen Kosten dieser Instanz wie auch die Kosten des zweiten Rechtszugs haben der Kläger zu 24 % und die Beklagte zu 76 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Auf die tatsächlichen Feststellungen des LG in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Sie bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Es bestehen auch keine konkreten Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der vom LG festgestellten Tatsachen begründen und deswegen eine erneute Feststellung gebieten. Das Berufungsgericht hatte sie daher seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit Urteil vom 7.1.2004 hat das LG festgestellt, dass die Hauptsache hinsichtlich des Räumungssanspruchs erledigt sei, und der Zahlungsklage in vollem Umfang stattgegeben. Auf die Entscheidungsgründe des Urteils wird Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag in vollem Umfang weiter.

Sie ist weiterhin der Auffassung, die Kündigung des Klägers sei ungerechtfertigt gewesen, da infolge ihrer Aufrechnung mit Werklohnansprüchen gegen die Mietzinsforderung des Klägers ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Mietrückstand nicht mehr bestanden habe. Sie rügt, das LG habe die Regelung in § 6 des Mietvertrags über die Einschränkung des Aufrechnungsrechts zu Unrecht als wirksam erachtet. Es handele sich bei dieser Bestimmung um eine AGB, die der Inhaltskontrolle nicht standhalte.

§ 6 des Mietvertrags hat folgenden Wortlaut:

"Der Mieter kann ggü. der Miete mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete nur ausüben, wenn er dieses mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat und sich mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet.

Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes oder die Aufrechnung mit anderen als Ersatzforderungen wegen Mängeln der Mietsache (§ 536 BGB) ist ausgeschlossen."

Bezüglich des Zahlungsanspruchs ist die Beklagte auch weiterhin der Auffassung, dass die Anwaltsgebühr für das außergerichtliche Kündigungsschreiben nach § 118 Abs. 2 BRAGO a.F. auf die Prozessgebühr des Räumungsrechtsstreits anzurechnen sei.

Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Sachvortrags und bestreitet insb., dass es sich bei der Regelung in § 6 des Mietvertrags um eine AGB gehandelt habe; vielmehr, so behauptet er, stelle sie eine Individualvereinbarung dar.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

II. Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Feststellung der Erledigung der Hauptsache hinsichtlich des Räumungsantrags wendet. Im Übrigen ist sie begründet.

1. Feststellungsantrag:

Dem Antrag auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache bezüglich des Räumungsanspruchs hat das LG zu Recht stattgegeben. Denn die Räumungsklage war ursprünglich zulässig und begründet. Der Kläger war berechtigt, das Mietverhältnis wegen des - unstreitigen - Zahlungsrückstands mit zwei Monatsmieten fristlos zu kündigen (§ 543 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Vergütungsansprüchen gegen den Kläger ist die Kündigung nicht nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB unwirksam geworden, da die in § 6 Abs. 1 des Mietvertrags enthaltene Aufrechnungsbeschränkung wirksam ist, wenn es sich um eine AGB und nicht um eine Individualvereinbarung handelt.

Nach dieser Regelung kann der Mieter mit einer Gegenforderung nur rechnen, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Diese Voraussetzung ist im Streitfall nicht gegeben.

Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Ankündigungsklausel bestehen nicht. Sie hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand, da sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Sie enthält kein generelles Aufrechnungsverbot, sondern trägt nur dem berechtigten Interesse des Vermieters Rechnung, sich gegen eine überraschende Aufrechnung, d.h. gegen einen ihn unvorbereitet treffenden Ausfall der laufenden Einnahmen aus der Vermietung zu schützen (BG...