OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 15.03.2005 - 20 W 153/03

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der einem Verwalter eine Zusatzvergütung für Leistungen gewährt, die dieser nach dem bestehenden Verwaltervertrag auch ohne zusätzliche Vergütung zu erbringen hat, kann gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen.

2. Ein gegen § 26 Abs. 2 WEG verstoßender Eigentümerbeschluss ist grundsätzlich insgesamt nichtig.

Normenkette

BGB § 134; WEG §§ 21, 26

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 04.03.2003; Aktenzeichen 2-9 T 447/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

In teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses und des Beschlusses des AG Frankfurt/M. vom 28.6.2000 werden die Geschäftswerte festgesetzt auf 87.461,59 EUR für das amtsgerichtliche Verfahren, 51.671,16 EUR für das Erstbeschwerdeverfahren.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 51.671,16 EUR.

Von den Gerichtskosten der ersten Instanz haben die Beteiligten zu 1) und 2) 41 % und der Beteiligte zu 7) 59 % zu tragen.

Von den Gerichtskosten der zweiten Instanz haben der Beteiligte zu 3) ein Zwölftel und der Beteiligte zu 7) elf Zwölftel zu tragen.

Der Beteiligte zu 7) hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.

Gründe

I. Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung. Der Beteiligte zu 7) lud als Verwalter die restlichen Beteiligten mit Schreiben vom 18.5.1999 zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 27.5.1999 ein. Die Einladung sah u.a. unter TOP 6 folgende Beratungsgegenstände vor:

"Wirtschaftsplan/diverse Beschlussfassungen (a-f):

a) Wirtschaftsplan - Beschlussantrag Nr. 2

b) Lohnnebenkosten - Beschlussantrag Nr. 3

c) Steuerberater - Beschlussantrag Nr. 4

d) PayTV Filmdecoder - Beschlussantrag Nr. 5

e) Ausgaben - Beschlussantrag Nr. 6

f) Verwaltervergütung"

Wegen des Weiteren Inhalts der Einladung vom 18.5.1999 wird auf Bl. 25½52 d.A. Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 26.5.1999 (Bl. 253 d.A.) lud der Beteiligte zu 7) auf einen späteren Termin am 17.6.1999 um. Ein weiteres Schreiben vom 10.6.1999, das sich auf die "WEG-Versammlung ... straße am 17.6.1999" bezog, fügte als "Nachtrag zum Tagesordnungspunkt 6 f" die "Bestätigung der Verwalterbestellung nach WEG" hinzu. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Bl. 189 d.A. Bezug genommen.

In der Versammlung vom 17.6.1999 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 6c den folgenden Beschluss:

"Die Wohnungseigentümergemeinschaft billigt ausdrücklich nachträglich, dass der WEG-Verwalter zur Abrechnung der an die Hausbesorger gezahlten Entgelte einen Steuerberater zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt hat; der WEG-Verwalter ist auch in Zukunft berechtigt, mit diesen Arbeiten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Steuerberater zu beauftragen."

Ferner wurde unter TOP 6 f der folgende Beschlussantrag eingebracht:

"Die Gemeinschaft möge beschließen, den Verwalter für weitere fünf Jahre zu bestellen und die Vergütung auf 25 DM zzgl. MWSt. pro Monat/pro Wohneinheit zu erhöhen. Diese Vergütung enthält Verwaltungsgebühren für das Wohnungseigentum, die Parkplätze, die Abstellplätze in der Tiefgarage, die kleinen Räumen sowie den bei Sanierungsmaßnahmen anfallenden Mehraufwand. Der Betrag i.H.v. 25 DM zzgl. MWSt. (ab WP 1999) wird während der nächsten fünf Jahre nicht erhöht."

Wegen des Weiteren Inhalts des Protokolls über die Wohnungseigentümerversammlung vom 17.6.1999 wird auf Bl. 40-47 d.A. Bezug genommen.

Die Beteiligten zu 4) und 5) haben vor dem AG die unter TOP 6c und 6 f gefassten Wohnungseigentümerbeschlüsse angefochten, ebenso die Beteiligten zu 1) und 2), die zudem noch den unter TOP 7 gefassten Beschluss angefochten haben. Ferner hat auch der Beteiligte zu 3) den unter TOP 6 f gefassten Beschluss angefochten. Schließlich haben die Beteiligten zu 1) und 2) ursprünglich auch noch die unter TOP 4 und 6b gefassten Beschlüsse angegriffen; diese Anträge haben sie jedoch wieder zurückgenommen.

Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens hat der Beteiligte zu 7) den Wohnungseigentümern ein von den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates unterzeichnetes Schreiben vom 23.11.1999 (Bl. 170 d.A.) übersandt, in dem es heißt:

"Bei der Überprüfung des Ihnen zugegangenen Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.6.1999 habe ich festgestellt, dass dieses Protokoll einen sinnentstellenden Schreibfehler enthält. Im Wege der Schreibfehlerberichtigung berichtige ich demzufolge den Beschlusstext zu TOP 6 f wie folgt:

Die Gemeinschaft möge beschließen, den Verwalter für weitere 5 Jahre (bis 31.12.2004) zu bestellen und die Vergütung auf 25 DM zzgl. MWSt/pro Monat/pro Wohneinheit zu erhöhen. Diese Vergütung enthält Verwaltungsgebühren für das Wohnungseigentum, die Parkplätze, die Abstellplätze in der Tiefgarage, die kleinen Räume sowie den bei Sanierungsmaßnahmen anfallenden Mehraufwand. Der Betrag i.H.v. 25 DM zzgl. MWSt (ab WP 1999) wird während der näch...