OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 04.09.2008 - 20 W 347/05

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG liegt nicht vor, wenn die Gefahrenlage nicht so dringlich ist, dass ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zuvor den vorhandenen Verwalter bzw. wenn der Umfang der Maßnahme dessen Befugnisse überschreitet, die übrigen Wohnungseigentümer einschalten könnte.

2. Einem Wohnungseigentümer, der entgegen dem eindeutigen, erkennbaren Willen der Eigentümergemeinschaft ein Beweissicherungsverfahren beantragt, steht kein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag zu.

3. Ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG ist nicht gegeben, wenn der Schaden des Wohnungseigentümers keine Folge von Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ist, sondern Folge einer Verzögerung oder Unterlassung der Mangelbeseitigung durch die Gemeinschaft. Letzteres führt nur bei Verschulden zu einem Schadensersatzanspruch.

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 4 T 637/04)

Gründe

Die Antragsteller sind Eigentümer einer Wohnung in der Wohnungseigentumsanlage ... in .... Die Antragsgegner sind die weiteren Eigentümer dieser Anlage.

Die Antragsteller haben die ihnen gehörende Wohnung an die Eheleute A vermietet. Diese zeigten den Antragstellern mit Schreiben vom 22.06.2002 (Bl. 10 d. A.) das Auftreten von Schimmelflecken im Schlafzimmer der Wohnung an sowie Unebenheiten der Terrassenplatten und Verstopfung der Regenrinne, wobei dies den über der Wohnung gelegenen, in Form einer Terrasse gestalteten Eingangsbereich zu der Liegenschaft betraf. Dieses Schreiben ging am 26.6.2002 bei der Hausverwaltung ein.

Bereits mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.4.2002 war die Fa. B/... damit beauftragt worden, die Platten auf dem Zugang zum Hauseingang neu zu verlegen. Die Eigentümerversammlung fasste am 04.11.2002 zu TOP 6 im Hinblick auf die Mängelbeseitigung der von den Mietern A gerügten Feuchtigkeit folgenden Beschluss (Bl. 12 R. d. A.):

"Mit der Firma B/..., die für die Beton- und Abdichtungsarbeiten das mit großem Abstand günstigste Angebot abgegeben hat, soll vor einer endgültigen Entscheidung eine weitere Ortsbegehung vorgenommen werden."

Mit Schreiben vom 30.01.2003 (Bl. 14 d. A.) kündigten die Mieter A gegenüber den Antragstellern Mietminderung an. Sie minderten dann in der Folgezeit die Miete bis September 2003.

Die Hausverwaltung erteilte der Fa. B nach dem 21.02.2003 mündlich einen Sanierungsauftrag, nachdem das überarbeitete Angebot der Fa. B vorlag. Am 17.03.2003 kündigte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller gegenüber der Hausverwaltung die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der Ursache der Feuchtigkeit an. Im Fall der Feststellung eines baulichen Mangels würden die Antragsteller die Wohnungseigentümer mit den entstandenen Kosten und der Mietminderung anteilig belasten. Gleichzeitig bat der Verfahrensbevollmächtigte, vorsorglich entsprechende Beschlüsse fassen zu lassen und das Verfahren positiv zu begleiten sowie solange von der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen Abstand zu nehmen, solange der im Beweisverfahren zu bestellende Sachverständige noch nicht da war (Bl. 11, 12 d. A.).

Mit Schreiben vom 20.03.2003 (Bl. 10 R. d. A.) erwiderte die Hausverwaltung, dass die Eigentümer mit dem selbständigen Beweisverfahren nichts zu tun hätten und die Gemeinschaft keine Gutachterkosten übernehmen werde. Der Auftrag für die Arbeiten sei bereits vergeben worden. Nach Ausführung der Arbeiten werde sich herausstellen, ob der Grund für die Feuchtigkeit mangelnde bzw. schadhafte Isolierung sei. Am 10.03.2003 fand der erste Ortstermin im Beweisverfahren statt. Mit Schreiben vom 02.04.2003 (Bl. 84 d. A.) bat der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller den Verwalter erneut um Zurückstellung der Arbeiten bis zur Begutachtung durch den Sachverständigen. Am 21.05.2003 fand ein zweiter Ortstermin im Beweisverfahren statt. Die Hausverwaltung wies die Fa. B an, erst nach Vorlage des Gutachtens mit den Sanierungsarbeiten zu beginnen. Das Gutachten des Sachverständigen SV1 im Beweisverfahren, für dessen Inhalt auf Blatt 42-50 d. A. verwiesen wird , datiert vom 03.07.2003. Der Sachverständige kam im Wesentlichen zu dem Ergebnis, dass die Feuchtigkeitsflecken Folgen aus Baumängeln sind. Zur Mängelbeseitigung könne u. a. nach Entfernen des Oberflächenbelages des Hauszugangs festgelegt werden, welche Dämmmaßnahmen auf der Oberseite im Anschlussbereich Kragplatte an das Wohnhaus möglich seien.

Mit Schreiben vom 03.09.2003 (Bl. 16 d. A.) übersandte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller der Hausverwaltung das Gutachten und verlangte die Zahlung der bis dahin aufgelaufenen Mietminderung sowie seiner Kosten aus dem Beweisverfahren. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.10.2003 fassten die Wohnungseigentümer neben einem Beschluss über die Zurückweisung der von den Antragstellern erhobenen Forderungen unter TOP 2 c folgenden Beschluss:

"Die Firma B/....