OLG Düsseldorf Urteil vom 27.06.2017 - 24 U 124/16

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 4 O 342/15)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 20. Juni 2016 verkündete Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Das im Rahmen einer Zwangsversteigerung durch Zuschlag vom 12. Januar 2015 von der Klägerin erworbene Gewerbeobjekt A. Straße in B. wurde seit dem 3. Juni 2014 von dem Zwangsverwalter C. verwaltet. Vormaliger Eigentümer war Herr D.

Am 1. Februar 2006 hatten die Beklagte und Herr D. einen als "Wohnraummietvertrag" bezeichneten Gebrauchsüberlassungsvertrag über das Objekt, welches eine Nutzfläche von 640 m², eine Garage und 15 Stellplätze aufweist, geschlossen. In der Mietvertragsurkunde (Anl. K2, GA 33-53) wird mehrfach auf eine diesem angefügte "Sondervereinbarung" verwiesen, in der zu § 2 - Mietzeit - unter anderem folgendes vereinbart ist:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2006 und endet am 31.01.2015.

Die Mieterin kann aber die Verlängerung des Mietverhältnisses um 10 Jahre über den vereinbarten Beendigungstermin hinaus verlangen, wenn sie das Optionsrecht bis spätestens 5 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt.

Eine Mehrfachausübung ist ausgeschlossen."

In § 30 des Mietvertrages (GA 47) ist unter "Änderungen und Ergänzungen" folgendes geregelt:

"Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages bedürfen der schriftlichen Vertragsform. Dies gilt auch für einen teilweisen Verzicht auf das Schriftformerfordernis."

Am 27. August 2014 übermittelte die Beklagte dem Zwangsverwalter ein nicht unterschriebenes Fax mit dem Betreff: "Verlängerung Mietvertrag". Sie schrieb, dass sie gemäß § 2 der Sondervereinbarung von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache und der Mietvertrag sich hiermit um weitere 10 Jahre verlängere. Weiterhin kündigte sie an, dass dieses Schreiben noch per Post zugehen werde (Anl. K3, GA 54). Die Beklagte versuchte sodann, dem Zwangsverwalter per Einschreiben mit Rückschein ihre schriftliche Optionsausübung zukommen zu lassen. Das Einschreiben wurde jedoch bei der Post nicht abgeholt, wie sich einer Aufschrift auf dem Briefumschlag entnehmen lässt (GA 123). Dies stellte sich in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 30. Mai 2016 heraus, in der die Beklagte den noch verschlossenen Umschlag überreicht hat und dieser im Beisein der Beteiligten durch den Vorsitzenden geöffnet und der Inhalt verlesen wurde (GA 124-125).

Ebenfalls am 27. August 2014 erklärte die Beklagte schriftlich gegenüber Herrn D., dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache (Anl. B1, GA 81).

Mit Schreiben vom 21. September 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. März 2016 und forderte die Beklagte auf, bis zum 5. Oktober 2015 zu bestätigen, dass aufgrund nicht rechtzeitiger Ausübung des Optionsrechts die Kündigung ordnungsgemäß und fristgerecht sei (Anl. K5, GA 57-59). Eine Bestätigung durch die Beklagte erfolgte nicht.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte habe das Optionsrecht nicht wirksam, da nicht unter Einhaltung der Schriftform, ausgeübt. Dies sei indes im Hinblick auf § 550 BGB und zudem aufgrund der vertraglich vereinbarten Schriftform in § 30 des Mietvertrages erforderlich gewesen.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass sich das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Gewerbeobjekt A. Straße in B. sowie die dazugehörige Garage mit den dazugehörigen 15 Stellplätzen in einer Grundstücksgröße von 2600 m² mit einer Nutzfläche des Objekts von 640 m² nicht durch die von der Beklagten ausgeübte Verlängerungsoption über den 31. Januar 2015 hinaus bis zum 31. Januar 2025 verlängert hat.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, sie habe das Optionsrecht wirksam ausgeübt. Weder gelte für die Optionsausübung die Vorschrift des § 550 BGB noch handele es sich dabei um eine von der qualifizierten Schriftformklausel erfasste Änderung oder Ergänzung des Mietvertrages. Zudem habe der Zwangsverwalter treuwidrig gehandelt, indem er das Schreiben nicht von der Post abgeholt habe. Ob dies absichtlich erfolgt sei, sei unerheblich, denn er schulde eine ordnungsgemäße Büroorganisation, welche eine Abholung hätte sicherstellen müssen. In entsprechender Anwendung des § 162 BGB gelte die Option deshalb als fristgerecht ausgeübt.

Mit seinem am 20. Juni 2016 verkündeten Urteil hat das Landgericht Duisburg - Einzelrichter - die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Dieses wurde der Klägerin am 21. Juni 2016 (GA 141) zugestellt. Hiergegen richtet sich ihre am 19. Juli 2016 beim Oberlandesgericht eingegangene...