OLG Düsseldorf Beschluss vom 03.05.2011 - I-24 U 197/10

Leitsatz (amtlich)

1. Der Mieter hat Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versieht, und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Vertragsende auch dann wieder zu beseitigen, wenn der Vermieter der Errichtung zugestimmt hat und die Baulichkeit in sein Eigentum übergegangen ist, es sei denn die Veränderungen sollten nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen.

2. Beim Einbau einer Empore in einem Ladenlokal handelt es sich um die bauliche Maßnahme zur Veränderung der Mietsache, weil diese Maßnahme nicht ohne Zerstörung der übrigen Räumlichkeiten wieder rückgängig gemacht werden kann.

3. Bei einer sog. "einfachen Schriftformklausel" können die Vertragsparteien das für eine Vertragsänderung vereinbarte Schriftformerfordernis jederzeit schlüssig und formlos aufheben.

Normenkette

BGB §§ 535, 546, 280-281, 125

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 17 O 13/10)

Tenor

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Klägerin erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

2. Der für den 31.5.2011 geplante Senatstermin entfällt.

Gründe

I. Das Rechtsmittel der Klägerin hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat zu Recht und mit zutreffender Begründung die Klage abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Klägerin günstigere Entscheidung.

Die Klägerin hat nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Ersatz der geltend gemachten Rückbau- und Instandsetzungskosten nach §§ 535, 546, 280 Abs. 1, 281 BGB. Hierzu gilt im Einzelnen folgendes:

1. Empore

Zu Recht hat das LG ausgeführt, dass eine Rückbauverpflichtung des Beklagten hinsichtlich der eingebauten Empore nicht besteht, weil diese zum vertraglich vereinbarten Zustand des Mietobjekts gehört.

Zwar ist der Mieter gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versieht, und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Vertragsende wieder zu beseitigen, es sei denn die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Die Beseitigungspflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter der Errichtung zugestimmt hat und die Baulichkeit in sein Eigentum übergegangen ist (vgl. BGH NJW-RR 1997, 1216; OLG Düsseldorf OLGR 2007, 71 = DWW 2007, 20; MDR 2002, 1244 = ZMR 2003, 23). Dies gilt jedoch nur für Veränderungen der Mietsache, die allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden und nicht für Veränderungen, die nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen (vgl. hierzu BGH NJW 2005, 218 m.w.N.; Senat GuT 2008, 207; GuT 2010, 353; Beschluss vom 22.3.2011, I-24 U 154/10). Denn die Herstellung des vertragsgemäßen Zustands des Mietgegenstands obliegt gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter.

Es ist davon auszugehen, dass auch der Einbau der Empore der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands diente. Die Mietvertragsparteien ließen vor Beginn des Vollzugs des Mietverhältnisses umfangreiche Baumaßnahmen durchführen, um die Nutzung des Mietobjekts zum Vertragszweck, dem Betrieb eines Sportartikelgeschäfts, erst zu ermöglichen. Im Zuge dieser Umbauarbeiten wurde auch die Empore eingebaut. Bereits aufgrund der objektiven Umstände ist danach anzunehmen, dass der Einbau der Empore von den ausweislich des Mietvertrags geplanten Vorarbeiten zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands umfasst war.

a) Bei dem Einbau der Empore handelte es sich entgegen der Ansicht der Klägerin nicht um eine bloße Ladeneinrichtung, die vom Mieter nach dem Auszug zu entfernen wäre, sondern um eine bauliche Veränderung.

Eine bauliche Maßnahme liegt vor, wenn entweder bestehende Gebäude verändert oder ergänzt werden, wie etwa bei Wanddurchbrüchen, Zusatzwänden, -fenstern oder fest verklebten Bodenbelägen, oder wenn vom Mieter erstmals Gebäude oder Gebäudeteile errichtet werden (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 546 BGB Rz. 45). Dagegen sind Einrichtungen bewegliche Sachen, die mit der Mietsache vorübergehend verbunden werden, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Ist die Verbindung allerdings nicht ohne Zerstörung der Mietsache wieder trennbar, liegt eine bauliche Änderung vor (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 546 BGB Rz. 38).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist davon auszugehen, dass es sich beim Einbau der Empore um eine bauliche Maßnahme handelte, da die Empore mit dem übrigen Gebäude auf Dauer fest verbunden ist und aufgrund ihrer Verankerung nicht ohne Zerstörung der übrigen Räumlichkeiten wieder entfernt werden kann. Auch der Umstand, dass die Empore einer Baugenehmigung bedurfte, spricht für eine bauliche Maßnahme. Etwas anderes ergibt sich insbesondere nicht aus dem Schreiben des Architekten an das Bauordnungsamt der Stadt Remscheid vom 7.5.1990, in dem dieser die Empore als Ladeneinrichtung bezeichnet. Denn abgesehen davon, dass die Einschätzung des ...