Modernisierung durch Wärmedämmung / 2.2 Nachhaltige Einsparung von Endenergie

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB).

Dämmwertvergleich

Bei der Prüfung, ob eine nachhaltige Energieeinsparung vorliegt, ist der Dämmwert vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme mit dem Dämmwert nach Durchführung der Maßnahme zu vergleichen. Maßgeblich ist der Wärmedurchgangskoeffizient. Dies ist ein Kennwert für die Wärmedurchlässigkeit eines Bauteils. Die maximal zulässigen Werte ergeben sich aus dem GEG. Der sogenannte U-Wert wird angegeben in W/(m²K). Je niedriger der U-Wert ist, desto besser ist die energetische Qualität des Bauteils.

Wenn die Außenfassade eines vermieteten Mehrfamilienhauses nicht schadhaft ist, der Gebäudeeigentümer aber eine energetische Modernisierung durchführen will und hierzu eine Wärmedämmung anbringt, liegt darin in der Regel eine freiwillige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Ein Vergleich der U-Werte vor und nach der Dämmmaßnahme gibt Auskunft darüber, inwieweit eine nachhaltige Energieeinsparung gegeben ist.

Wenn ein gewisser Instandsetzungsbedarf besteht und sich der Gebäudeeigentümer dazu entscheidet, die Fassade nicht lediglich neu streichen zu lassen, sondern eine Dämmung anzubringen, so gelten die sogenannten "bedingten Anforderungen" des § 48 GEG.^[1] Wenn die Fassade um mehr als 10 % geändert wird, wie es bei der Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel der Fall ist, so gilt § 48 GEG.

In diesem Fall muss die Wärmedämmung so ausgeführt werden, dass die in Anlage 7 des GEG genannten Werte nicht überschritten werden. Dann liegt nicht nur eine Maßnahme zur Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB vor, sondern auch eine Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (vgl. § 555b Nr. 6 BGB). Auf der Ebene der Modernisierung und der Verpflichtung zur Duldung spielt die Unterscheidung keine Rolle. Für eine Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und die anschließende Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ist es ausreichend, wenn eine der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder Nr. 6 BGB durchgeführt wird. Die Voraussetzungen müssen nicht kumulativ, sondern können alternativ vorliegen. Insoweit ist es für die Modernisierungsmieterhöhung unerheblich, ob nur eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliegt oder daneben eine Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, die gesetzlich durch § 48 GEG angeordnet ist und deshalb zu einer Verpflichtung der Anhebung der energetischen Qualität des Gebäudes führt.

Relevant ist die Frage der Einordnung demgegenüber bei einem Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB. Der Ausschluss der Mietminderung für die Dauer von 3 Monaten gilt nämlich nur für Maßnahmen der nachhaltigen Einsparung von Endenergie nach § 555b Nr. 1 BGB.^[2]

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Anbringung einer Wärmedämmung im Mietrecht grundsätzlich zu einer Duldungsverpflichtung des Mieters führt und den Vermieter anschließend zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung berechtigt.

[1] Hinweis: Die GEG-Novelle sieht für § 48 GEG keine Änderung vor.

[2] Zur Minderung siehe Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierungsankündigung, Kap. 3.8 Minderungsrecht des Mieters.