Mietvertrag: Kündigung wegen Schriftformmängel soll schwerer werden

Stand: 12. Februar 2020

Die Bundesregierung lehnt den Gesetzentwurf des Bundesrates zur Änderung der Vorschriften über die Schriftform bei Mietverträgen ab. Der Entwurf zielt darauf ab, die Kündigung langfristiger Gewerbemietverträge wegen Mängeln der Schriftform zu beschränken.

Die Bundesregierung kann dem Vorschlag wenig abgewinnen. Das mit dem Entwurf verfolgte Anliegen sei zwar für den Bereich des Gewerbemietrechts nachvollziehbar. Allerdings gingen die vorgeschlagenen Änderungen zu weit und seien zudem nur bedingt geeignet, das angestrebte Ziel zu erreichen, heißt es in der Stellungnahme. Zum einen würde die vorgeschlagene Änderung auch bei der Wohnraummiete gelten, obwohl dort keine praktischen Probleme mit der Schriftform bekannt seien. Bei Gewerbemietverhältnissen würde die Änderung Vermieter bevorzugen. Schließlich sei zu befürchten, dass eine Aufweichung des Schriftformerfordernisses die Verbreitung schriftlicher Mietverträge zurückgehen lasse. Zum Abschluss ihrer Stellungnahme kündigt die Bundesregierung an, zu prüfen, mit welchen anderen Mitteln die Planungssicherheit für die Laufzeit von Verträgen im Gewerbemietrecht verbessert werden könne.

Der Gesetzentwurf des Bundesrates wird nun gemeinsam mit der Stellungnahme der Bundesregierung dem Bundestag zugeleitet, damit dieser über den Entwurf beraten kann.

Stand: 3. Januar 2020

Die Kündigung langfristiger Gewerbemietverträge wegen Mängeln der Schriftform soll künftig nur noch eingeschränkt möglich sein. Das sieht ein Gesetzentwurf vor, den der Bundesrat beim Deutschen Bundestag eingebracht hat.

"Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit." So steht es derzeit in § 550 BGB.

Schriftformmangel ermöglicht häufig Kündigung

In der Praxis wurde und wird § 550 BGB häufig sowohl von Vermietern als auch Mietern gewerblich genutzter Räumlichkeiten genutzt, um sich längerfristiger Mietverträge zu entledigen. Eine einzige nicht schriftlich niedergelegte Ergänzung des Mietvertrags reicht oft aus, um die Schriftform des Mietvertrags – und damit die vereinbarte Vertragslaufzeit – zu Fall zu bringen. Da gewerbliche Mietverträge im Laufe der Zeit häufig "auf Zuruf" oder im Rahmen von Korrespondenz um inhaltliche Absprachen ergänzt werden, werden Vermieter oder Mieter auf der Suche nach Schriftformmängeln oft fündig. Folge: Der Mietvertrag ist jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

Um dagegen gewappnet zu sein, enthalten viele Gewerbemietverträge sog. Schriftformheilungsklauseln. Die Vertragsparteien sollen sich nicht auf einen Schriftformmangel berufen können bzw. einen eventuellen Schriftformmangel heilen. Jedoch ohne Erfolg. Im September 2017 hat der BGH Schriftformheilungsklauseln für unwirksam erklärt (Urteil v. 27.9.2017, XII ZR 114/16).

Bundesratsinitiative zum Schriftformerfordernis

Das Land Nordrhein-Westfalen hat nun einen Vorstoß unternommen, um diese Rechtslage zu ändern. Am 20.12.2019 hat der Bundesrat beschlossen, einen Gesetzentwurf des Landes beim Deutschen Bundestag einzubringen. Dieser sieht vor, § 550 BGB zu streichen und in einer neuen Vorschrift ein eingeschränktes Kündigungsrecht nur für Vermieter im Falle eines Schriftformmangels zu regeln. Mieter sollen berechtigt sein, unter bestimmten Voraussetzungen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Entwurf für einen neuen § 566 Abs. 3 BGB

Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Sie ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind.

Die Neuregelung soll dem Bundesratsbeschluss zufolge auch bereits bestehende Mietverhältnisse erfassen, solange bei Inkrafttreten noch keine Kündigung erklärt worden ist. Anderenfalls sei auf zahlreiche langfristige Mietverhältnisse noch über Jahrzehnte die bisherige Regelung anwendbar. Dies führe zu einer Rechtszersplitterung und Rechtsunsicherheit, heißt es in einem Antrag der Freien und Hansestadt Hamburg im Vorfeld des Bundesratsbeschlusses.

Ob die Initiative des Landes Nordrhein-Westfalen tatsächlich zu einer Gesetzesänderung führt, ist offen. Als nächstes muss sich der Bundestag mit dem Gesetzentwurf befassen.