Mietrecht (ZertVerwV) / 2.3.2 Vermieter und Mieter

Das gemeinschaftliche Eigentum ist nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vermieten. Daher ist ein Wechsel im Bestand der Wohnungseigentümer unerheblich und berührt das Mietverhältnis nicht.

Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft oder dem Verwalter

Dass das gemeinschaftliche Eigentum vermietet werden soll und zu welchen Bedingungen, können die Wohnungseigentümer beschließen. Hat eine Vermietung nur eine untergeordnete Bedeutung und führt sie nicht zu erheblichen Verpflichtungen, kann der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG aber auch ohne Beschluss entscheiden, was gelten soll. Ferner können die Wohnungseigentümer eine Bestimmung nach § 27 Abs. 2 WEG treffen.^[1] Eine Willensbildung der Wohnungseigentümer muss in eine Vereinbarung oder einen Beschluss münden.

Vorgehen gegen Beschluss

Will ein Wohnungseigentümer eine Vermietung verhindern, kann er den Beschluss nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anfechten. Da die Anfechtung aber keine aufschiebende Wirkung hat, sollte er daneben nach §§ 935, 940 ZPO im Wege einer einstweiligen Verfügung ein Verbot erwirken, dass zunächst kein auf den Beschluss gestützter Mietvertrag geschlossen werden darf, zumindest nicht ohne Rücktrittsrecht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Fall einer rechtskräftigen gerichtlichen Ungültigerklärung des Vermietungsbeschlusses.

Die Wohnungseigentümer könnten aber auch beschließen, den Mietvertrag erst nach rechtskräftigem Abschluss einer Beschlussklage zu schließen, die sich mit dem Entschluss zu vermieten befasst. Diesen Beschluss sollte die Verwaltung in den Raum stellen. Dies gilt im Übrigen immer, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag schließen soll, gegen den ein Wohnungseigentümer vorgehen will. Hat der Vertragsschluss Zeit, wird der Konflikt auf diese Weise etwas beruhigt. Außerdem kann die Verwaltung so Folgenbeseitigungsansprüche vermeiden, die entstehen, wenn z. B. eine Anfechtungsklage Erfolg hat. Denn es ist beispielsweise vorstellbar, dass eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme rückgängig gemacht werden muss.

Abschluss des Mietvertrags

Neben der Willensbildung, ob gemeinschaftliches Eigentum vermietet werden soll – und zu welchen Konditionen –, bedarf es eines Vertrags zwischen der vermietenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem jeweiligen Mieter. Zum eigentlichen Vertragsschluss zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Mieter ist ein Beschluss untauglich. Nach der Rechtsgeschäftslehre notwendig sind – wie auch bei allen anderen Verträgen – 2 übereinstimmende Willenserklärungen: Angebot und Annahme.

Ein Mieter und ein Wohnungseigentümer bewerben sich

"Jedermann" kann gemeinschaftliches Eigentum mieten. Mieter kann auch ein Wohnungseigentümer sein. Das ist bei gemeinschaftlichem Eigentum sogar die Regel. Konkurrieren ein Dritter und ein Wohnungseigentümer um das gemeinschaftliche Eigentum als Mietsache, entspricht es nach dem die Wohnungseigentümer verbindenden Gemeinschaftsverhältnis allein ordnungsmäßiger Verwaltung, dem abschlussbereiten Wohnungseigentümer unter denselben Bedingungen und identischer Leistungsfähigkeit einen Vorrang als Mieter einzuräumen.

[1] D. h., die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern.