LG Köln Urteil vom 23.05.2001 - 10 S 349/00

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 13.11.2000; Aktenzeichen 214 C 329/00)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 13.11.2000 – 214 C 329/00 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, hinsichtlich der im Hause … bewohnten Wohnung mit Wirkung ab dem 1.6.2000 in eine Mietzinserhöhung auf 709,96 DM zuzüglich der bisherigen Heiz- und Betriebskosten-Vorauszahlungen einzuwilligen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Beklagte.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache Erfolg.

1.

Bedenken gegen die Aktivlegitimation der Klägerin sind nicht begründet.

a.

Da ein Erwerber – insoweit im Verhältnis der Klägerin zur … – vor der Eintragung in das Grundbuch nach der überwiegenden Auffassung (vgl. bei Sternel Mietrecht aktuell, Rz. 29) kein Zustimmungsbegehren wirksam stellen kann, kommt es für Wirksamkeit des Zustimmungsbegehrens darauf an, wer im März 2000 auf Vermieterseite berechtigt war. Dies war die Klägerin.

Die Wohnanlage, in der die Beklagte wohnt, wurde auf Grund eines Erbbaurechts errichtet, das die Grundstückseigentümerin … der damaligen … heute … bewilligte. Durch Kaufvertrag (Not. …) aus Juli 1998 veräußerte die Deutsche … Firmennachfolgerin der … und Firmenvorgängerin der … das Erbbaurecht an die Klägerin, die im Zuge der Postprivatisierung an die Stelle der … trat. Die Klägerin veräußerte sodann wie dargelegt das Grundstück an die … die am 24.1.2001 als Eigentümerin eingetragen worden ist. Dieser Vortrag der Klägerin wird durch die vorliegenden Grundbuchauszüge belegt.

Danach ist das Erbbaurecht ebenfalls am 24.1.2001 gelöscht worden. Grund hierfür war Konfusion. Aus dem vorgelegten Erbbaugrundbuch-Auszug ergibt sich, dass die Klägerin am 1.9.1999 als Erbbauberechtigte eingetragen worden ist. Erbbauberechtigung und Eigentum fielen also in der Person der Klägerin zusammen.

Hinsichtlich der Grundstückseigentümerschaft bestätigt der vorgelegte Grundbuchauszug den Klägervortrag.

Daraus folgt, dass Eigentümerin und – insoweit infolge Konfusion auch als Nachfolgerin der Erbbauberechtigten – gemäß § 571 BGB Vermieterin die Klägerin war.

b.

Die Klägerin hat das Recht, den Anspruch gerichtlich durchzusetzen durch die Veräußerung und Übertragung des Eigentums an der von der Beklagten angemieteten Wohnung an die … gemäß § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht verloren. Danach hat die Veräußerung der streitbefangenen Sache während der Rechtshängigkeit auf den Prozess keinen Einfluss. Zwar erfolgte hier die Veräußerung bereits mit notariellem Vertrag vom 29.9.1999, also vor der im Juli 2000 eingetretenen Rechtshängigkeit. Der für den Eintritt der … in das Mietverhältnis gemäß § 571 BGB maßgebliche Eigentumsübergang erfolgte indes erst mit Eintragung in das Grundbuch am 24.1.2001 nach Rechtshängigkeit.

2.

Die Klägerin war berechtigt, gemäß. § 2 MHG die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen und war nicht etwa auf eine Mieterhöhung nach Maßgabe des § 10 WoBindG zu verweisen. Die unstreitige frühere Mietpreisbindung, die zu einer Anwendung von § 10 WoBindG führte, ist infolge Konfusion entfallen, als Grundeigentum und Erbbaurecht in Person der Klägerin zusammen fielen.

a.

Es ist nämlich nicht nur eine Vereinigung von Erbbaurecht und Grundeigentum eingetreten, sondern auch die Konfusion von Darlehensanspruch und -Verpflichtung im Rahmen der Gewährung von Wohnungsfürsorgemitteln.

Die Mietpreisbindung beruhte auf einer Förderung durch Wohnungsfürsorgemittel im Sinne von § 87a II. WoBauG. Hierfür spricht nicht nur die Eintragung von Hypotheken zugunsten der … in das Erbbaugrundbuch, sondern auch die Bezugnahme auf einen Darlehensvertrag im Zusammenhang mit einem Abt. … lfd. …. Dies bestätigt den klägerischen Vertrag, dass tatsächslich eine Forderung durch Fürsorgemittel in Form eines Darlehens gewährt wurde.

b.

Beruht die Mietpreisbindung auf § 87a Abs. 1 II. WoBauG, dann konnte diese durch Konfusion von Darlehensanspruch und -Verpflichtung entfallen.

Zwar spricht für die Auffassung der Beklagten, dass sich gemäß § 87a Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG der Mieter auf die Unzulässigkeit der Überschreitung der Kostenmiete berufen kann und gemäß Abs. 4 die Mietpreisbindung an den Bestand des Besetzungsrechts gebunden ist. Die Mietpreisbindung in den Darlehensverträgen wird sodann entgegen der Auffassung der Klägerin als echter Vertrag zugunsten des Mieters angesehen (Sternel, a.a.O., III 883 m.H.a. OLG Hamm WM 1986, 169 und BGH NJW 1967, 2261).

Mit dem Amtsgericht könnte argumentiert werden, die Mietpreisbindung habe Vorrang vor der Konfusion wegen der schutzwürdigen Interessen der Mieter. Die Konfusion führt nämlich ausnahmsweise nicht zum Erlöschen von Rechten, wenn eine besondere Interessenlage das Bestehenbleiben der Forderung rechtfertigt. (Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., Überbl. v. § 362, Rz. 4). In diesem Sinne k...