LG Köln Beschluss vom 04.11.2003 - 29 T 198/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentümergemeinschaft

Verfahrensgang

AG Köln (Beschluss vom 18.07.2002; Aktenzeichen 202 II 336/01)

Tenor

Die sofortige Beschwrede der Beschwerdeführer gegen den Beschluss des Amtsgerichts Köln von 18.7.2002 – 202 II 336/01 – wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten werden Beschwerdeführern als Gesamtschuldner

auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Tatbestand

I. Die Verfahrensbeteiligten zu 1. bis 5. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft 19–29/Mathienstr. 16–122, 51149 Köln-Porz, die seit dem Jahr 2002 von der Verfahrensbeteiligten zu 6. verwaltet wird. Im Jahr 2000/2001 war die Fa. … Verwalterin Bei dem hier in Rede stehenden Objekt handelte es sich ursprünglich um eine Mietwohnungsanlage, die im Jahr 1996 in eine Wohnungseigentumsanlage umgewandelt wurde. § 8 der Teilungserklärung (Bl. 126 R f GA) trifft Regelungen zur Vornahme baulicher Veränderungen, in § 19 der Teilungserklärung (Bl. 134 R GA) ist bestimmt, dass Haus- und Nutzungsordnungen durch die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Durch die notariell beurkundete Erklärung vom 21.3.1997 (Bl. 195 GA) räumte die Fa. … die teilende Eigentümerin, den Sondereigentümern von insgesamt 8 Wohnungen jeweils das ausschließliche Sondernutzungsrecht an näher bezeichneten Gartenteilflächen ein (Lageplan Bl. 198 GA). Zu diesem Zeitpunkt war auf den bezeichneten Gartenflächen eine einheitliche Rasenfläche vorhanden. Durch Beschluss vom 8.9.1998 wurde den Sondernutzungsberechtigten die Aufstellung von Garten-/Gerätehäuschen auf der Gartenfläche gestattet. In der Eigentümerversammlung vom 27.9.2000 beschloss die Eigentümergemeinschaft unter TOP 6 a (Bl. 72) mit Stimmenmehrheit die Gartenordnung in der Fassung vom 27.9.2000 (Bl. 151 ff GA). Unter Lit. A ist u.a. bestimmt, dass die Sondernutzungs-/Gartenflächen nur als Wohn- oder Ziergarten verwandt werden dürfen. Den Sondernutzungsberechtigten wird ferner gestattet, Einrichtungen zu erstellen, sofern hierdurch keine Beeinträchtigung der übrigen Miteigentümer oder des Gesamteindrucks der Anlage verursacht wird. Wegen des genauen Wortlauts der Regelungen wird auf die zu den Verfahrensakten gereichte Kopie der Gartenordnung Bezug genommen.

Mit der angefochtenen Entscheidung, auf die wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12.9.2001 zu den Tagesordnungspunkten 5 b (Bauliche Veränderungen im Bereich der Garten-Sondernutzungsflächen: Anlage von Sitzplätzen/Terrassenflächen, und Gehwegen, Aufstellung von Rankhilfen und Sichtschutzwänden bzw. Hecken; Bl. 6 GA) und TOP 1 (soweit hierin der Verwalterin für das Jahr 2000 Entlastung erteilt wurde; Bl. 4 GA) für ungültig erklärt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der lediglich mit Stimmenmehrheit gefasste Beschluss zu TOP 5 b – bauliche Veränderungen im Bereich der Garten-Sonderflächen – nicht mit der gem. § 22 WEG erforderlichen Allstimmigkeit gefasst worden sei und dass der Entlastungsbeschluss bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil der damaligen Verwalterin kein vertraglicher Anspruch auf Entlastung zugestanden habe.

Hiergegen wenden sich die Antragsgegner zu 3. und 4. im Wege der sofortigen Beschwerde. Die Antragsgegner … erstinstanzlichen Vortrag.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung sowie die Schriftsätze der Beteiligten und die zu den Verfahrensakten gereichten Unterlagen und Lichtbilder Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte Beschwerde der Antragsgegner zu 3. und 4. ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

1.)

Die Kammer teilt die vom Amtsgericht vertretene Ansicht, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 5 b vom 12.9.2001 ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil er nicht mit der gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer gefasst wurde.

Wegen der Begründung wird zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen auf die diesbezüglichen zutreffenden Ausführungen in den Gründen des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen.

Ein Ausnahmefall, in dem eine Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 3 WEG mit bloßer Stimmenmehrheit zulässig ist, liegt nicht vor.

Bei den durch den Beschluss vom 12.9.2001 den Sondernutzungsberechtigten gestatteten Maßnahmen – Anlage von Terrassenflächen und Gehwegen, Anbringen von Rankhilfen und Sichtschutzwänden-/hecken – handelt es sich nicht um Maßnahmen, die lediglich der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen dienen.

Das Erfordernis der Allstimmigkeit ist auch nicht wirksam abbedungen.

Soweit in § 8 Abs. 1 der Teilungserklärung bestimmt ist, dass bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwal...