LG Heidelberg Urteil vom 17.02.2012 - 5 S 95/11

Orientierungssatz

• 1.

  Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB nur auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, nicht aber auf den einer nicht vergleichbaren Gemeinde Bezug genommen werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist deshalb mangels Begründung unwirksam, wenn die beiden Gemeinden offensichtlich nicht vergleichbar sind. Für diesen Vergleich kommt es auf die Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit an. Unerheblich ist hingegen, ob einzelne Gemeindeteile der Nachbargemeinde vergleichbar sind, jedenfalls wenn der Mietspiegel der Nachbargemeinde sich über deren gesamtes Gemeindegebiet erstreckt.

• 2.

  Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nicht auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, der für die fragliche Wohnfläche ("Großwohnungen") keine Tabellenwerte ausweist. Daran ändert sich auch nichts, wenn durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel über Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus begründet werden soll.

Verfahrensgang

AG Heidelberg (Entscheidung vom 14.09.2011; Aktenzeichen 29 C 221/11)

Tenor

• 1.

  Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 14.09.2011 Az. 29 C 221/11 wird zurückgewiesen.

• 2.

  Das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 14.09.2011 - Az. 29 C 221/11 wird im Kostenpunkt wie folgt neu gefasst:

  Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.

• 3.

  Die Kosten der Berufungsinstanz werden den Klägern auferlegt.

• 4.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um Erhöhung der Miete für eine den Klägern gehörende Doppelhaushälfte, die sie den Beklagten mit Mietvertrag vom 26.09.2004 (AS I 11) nebst Garage und Pkw-Stellplatz vermietet haben. Das Anwesen liegt in der Stadt E., die an den Stadtkreis H. Stadtteil W. angrenzt. Die Beklagten bauten das Dachgeschoss des Hauses auf eigene Kosten zu Wohnraum aus.

Seit Beginn des Mietverhältnisses am 01.12.2004 beträgt die Nettomiete 1.000 Euro, für Garage und Stellplatz 50 Euro. Mit Schreiben vom 02.05.2011 (AS I 29) verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 1.190 Euro ab 01.08.2011 und nahmen hierfür auf den Mietspiegel der Stadt H. Bezug, woraus sie den Quadratmeterpreis (bezogen auf eine Wohnfläche von 151 m²) für Wohnungen Baujahr 1980 bis 1989 entnahmen und unter anderem einen Zuschlag von 18% für den H.er Stadtteil W. ansetzten, der der Stadt E. ähnlich sei. Das ließen die Beklagten unter dem 23.05.2011 schriftlich ablehnen (AS I 35).

Für E. existiert kein Mietspiegel, für die Stadt H. hingegen ein qualifizierter Mietspiegel.

Die Kläger haben vor dem Amtsgericht behauptet, die Wohnfläche betrage ohne das Dachgeschoss 148,33 m², mit Dachgeschoss gerechnet hingegen 162,33 m² (bisherige Miete 6,62 Euro/m² bzw. 6,74 Euro/m²). Sie haben die Ansicht vertreten, eine Bezugnahme auf den Mietspiegel von H. sei möglich, weil W. mit E. vergleichbar sei; die H.er Stadtteile seien in sich so inkohärent, dass eine Vergleichbarkeit nur zu ihnen, nicht aber zu H. als Ganzem hergestellt werden könne (AS. 185). W. und E. unterschieden sich hingegen nur in der Himmelsrichtung. Eine Erhöhung der Miete auf 7,90 Euro/m² entspreche demnach der ortsüblichen Vergleichsmiete, da das Haus ruhig gelegen sei, 1981 errichtet und 1998 gedämmt; der Heizkessel sei 2004 ausgetauscht worden. Die Kläger haben deshalb vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 1.000 Euro auf 1.190 Euro zu verurteilen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Sie haben behauptet, die Wohnfläche habe ursprünglich 113,28 m² betragen, erreiche aber auch nach Ausbau des Dachgeschosses keine 151 m² wie im Mieterhöhungsverlangen angegeben, sondern ausweislich des Energieausweises allenfalls 122,4 m². Maßgeblich für die Mieterhöhung sei allein der Vergleich H./E. Diese Gemeinden aber seien nicht vergleichbar. Hilfsweise greifen sie die Einordnung in den H.er Mietspiegel an; insbesondere befinde sich die Doppelhaushälfte in der Nähe der Autobahn, sei nicht 1981 errichtet worden und auch nicht energetisch verbessert.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Abteilungsrichter hat unter Hinweis auf seine langjährige Erfahrung als Bürger von E. unter Aufzählung verschiedener gravierender Nachteile W. gegenüber E. ausgeführt, dass die Wohnorte nicht vergleichbar seien. Ob das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb unwirksam sei, weil der H.er Mietspiegel nicht für Einfamilienhäuser gelte, hat das Amtsgericht deshalb dahinstehen lassen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und unstreitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger. Sie rügen, das Ge...