LG Frankfurt am Main Urteil vom 30.04.2012 - 2-11 S 37/12

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 23.12.2011; Aktenzeichen 33 C 2978/11 (50))

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 23.12.2011 (Az.: 33 C 2978/11 (50)) abgeändert und der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die von ihm im Haus xxx, innegehaltene Wohnung von 279,11 EUR und 310,82 EUR netto ab dem 01.05.2011 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 23.12.2011 (Az.: 33 C 2978/11 (50)) sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 211,44 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Absatz 2, 313 a ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung der Klägerin wurde form- und fristgerecht eingelegt sowie ordnungsgemäß begründet. Sie ist mithin zulässig. In der Sache hat die Berufung ebenfalls Erfolg.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete auf 310,82 EUR gem. § 558 BGB.

Nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts ist die streitgegenständliche Wohnung in die Frankfurter Mietwerttabelle 2010 mit einer Wohnungsgröße von 30 qm einzuordnen. Allerdings ist die Wohnung aufgrund der von der Klägerin vorgetragenen und unstreitig in den Jahren 1996 bis 1998 durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht in die Baualtersklasse 1958 bis 1968 entsprechend des Zeitpunkt der Errichtung des Hauses, sondern in die Baualtersklasse 1985 bis 2001 einzuordnen. Nach der Anmerkung im Frankfurter Mietspiegel 2010 ist eine Wohnung zwar grundsätzlich in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Wenn aber ein Haus bzw. eine Wohnung, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert wurde, soll sie in die Baualtersklasse einzuordnen sein, in der die Baumaßnahme erfolgten, Im vorliegenden Fall Hat die Klägerin in den Jahren 1996 bis 1998 unstreitig folgende Maßnahmen durchgeführt: die Fassade und das Dach des Anwesen erneuert und dabei an der Fassade einen Vollwärmeschutz angebracht und das Flachdach gedämmt, die gesamte Elektroinstallation im Gebäude erneuert und neue Steigleitungen verlegt, die Zentralheizung und die Warmwasseraufbereitungsanlage erneuert und einen Brennwertkessel eingebaut, in den Wohnungen und Hausfluren neue Fenster eingebaut, in den Wohnungen neue Bodenbeläge verlegt, sämtliche Bäder - teilweise unter Veränderung des Grundrisses - erneuert durch Einbau neuer Armaturen, neuer Sanitärgegenstände, neuer Fliesen an Boden und Wänden, neue Wohnungseingangstüren und Badezimmertüren eingebaut, sämtliche Wohnungen mit Einbauküchen ausgestattet und die Haustüre, Klingelanlage und Briefkastenanlage ausgetauscht. Der Beklagte hat die Durchführung dieser Maßnahmen nicht bestritten, sondern lediglich vorgetragen, es habe sich hierbei um notwendige Instandsetzungsarbeiten gehandelt, die eine Einordnung in eine vom Baujahr abweichende Baualtersklasse nicht rechtfertigen.

Nach Ansicht des Gerichts führen die von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen aber nicht zu einer bloßen Instandhaltung oder Erneuerung in dem bisherigen Erhaltungszustand, sondern zu einer neuen Herrichtung und sind damit im Sinne der Anmerkung des Frankfurter Mietspiegels als einem Rohbau vergleichbare Modernisierungsmaßnahmen anzusehen. Zwar ist es richtig, dass allein ein hoher Aufwand für den Umbau kein Wohnwertmerkmal ist, sondern nur das Resultat, also der geschaffene Zustand maßgebend ist, doch ist vorliegenden Fall aufgrund der dargestellten Maßnahmen die Wohnung durch die Sanierung hergestellt worden, da sie in der jetzigen Beschaffenheit vor der Sanierung nicht bestanden hat (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futter, Mietrecht, 10. Auflage, § 558, Rdnr.86). Nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte ist eine Neueinordnung der Baualtersklasse beispielsweise dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung in Zuschnitt, Ausstattung und Einteilung, im Schallschutz, in ihren sanitären Einrichtungen und der Beheizung grundlegend verbessert und den heutigen Anforderungen angepasst wurde (LG Mannheim, MDR 1996, 1007, 1008; zustimmend Börstinghaus in Schmidt-Futter, Mietrecht, 10. Auflage, § 558, Rdnr.86). Vorliegend wurden nicht nur das Haus und das Dach gedämmt und die Bäder hinsichtlich Fliesen, Armaturen und Sanitärobjekten gänzlich ausgetauscht, sondern darüber hinaus die gesamte Elektroinstallation im Gebäude erneuert, neue Steigleitungen verlegt, die Zentralheizung und die Warmwasseraufbereitungsanlage erneuert und ein Brennwertkessel eingebaut, in den Wohnungen und Hausfluren wurden neue Fenster eingebaut, in den Wohnungen neue Bodenbeläge verlegt, neue Wohnungseingangstüren und Badezimmertüren eingebaut, sämtliche Wohnungen mit Einbauküchen ausgestattet und die Haustüre, Klingelanlage und Briefkastenanlage ausgetauscht. Die Gesamtheit dieser unstrei...