LG Frankfurt am Main Urteil vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Urteil vom 20.09.2017; Aktenzeichen 33 C 3490/16 (98))

Nachgehend

BGH (Urteil vom 17.07.2019; Aktenzeichen VIII ZR 130/18)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichtes Frankfurt am Main vom 20.09.2017, Az.: 33 C 3490/16 (98), abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.751,14 Euro festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Kläger begehrt Feststellung, dass die vereinbarte Nettokaltmiete unwirksam ist sowie Rückzahlung überzahlter Miete.

Mit Mietvertrag vom 03.05.2016 (Bl. 6ff der Akte) mietete der Kläger die Zweizimmerwohnung 2.3.1 im 3. OG rechts in der Wohnanlage X-straße xx, Y-Straße xy in Frankfurt am Main von der Beklagten an. Gemäß Mietvertrag beträgt die vereinbarte Grundmiete 810,00 Euro. Dies entspricht einer Grundmiete von 13,46 Euro pro Quadratmeter. Die Wohnung liegt in einem durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Am 28.10.2016 zahlte der Kläger für den Monat November 2016 810,00 Euro zuzüglich Nebenkosten an die Beklagte.

Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 31.10.2016 rügte der Kläger die vereinbarte Nettomiete. Er ging in dem Schreiben von einer höchst zulässigen Nettomiete in Höhe von 730,00 Euro aus. Mit Schreiben vom 15.11.2016 forderte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die Beklagte zur Auskunft über die Tatsachen auf, die für die Zulässigkeit der von der Beklagten begehrten Miete maßgeblich seien, und zur Rückzahlung der durch den Kläger für den Monat November 2016 zu viel entrichteten Miete in Höhe von 80,00 Euro auf.

Der Kläger hat erstinstanzlich für die Wohnung unter Zugrundelegung einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 10,37 Euro pro Quadratmeter eine zulässige Nettomiete in Höhe von 746,02 Euro (10,37 Euro × 65,40 qm = 678,20 Euro zzgl. 10%) errechnet. Die Beklagte sei aufgrund der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 nicht berechtigt gewesen, eine Nettomiete von 810,00 Euro zu verlangen. Die Verordnung sei rechtmäßig und die Ermächtigungsgrundlage verfassungsgemäß.

Nach einer teilweisen Klagerücknahme hat der Kläger erstinstanzlich beantragt festzustellen, dass die zwischen den Parteien mit Vertrag vom 03.05.2016 getroffene Vereinbarung insoweit unwirksam sei, als dort eine Nettokaltmiete von 810,00 Euro vereinbart sei, und dass die derzeit geschuldete Miete 746,02 Euro betrage. Zudem hat er Rückzahlung eines Betrages von 63,98 Euro nebst Zinsen beantragt.

Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat erstinstanzlich die Ansicht vertreten, die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 sei unrechtmäßig und die ihr zugrundeliegende Ermächtigungsgrundlage verfassungswidrig. Der Frankfurter Mietspiegel für 2014 verstoße gegen die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze der Mietspiegelerstellung. Auch unter Zugrundelegung der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung sei die Mietpreisvereinbarung wirksam, da die ortsübliche Vergleichsmiete 748,17 Euro (11,44 Euro × 65,40 qm) betrage und zuzüglich 10% damit über der vereinbarten Nettomiete liege. Für die in der Wohnung vorhandene Einbauküche sei ein Zuschlag von 0,74 Euro zu berücksichtigen. Ferner sei ein Zuschlag für das modernisierte Bad in Höhe von 0,30 Euro zuzubilligen, hilfsweise ein Zuschlag in Höhe von 0,30 Euro wegen der Stichtagsdifferenz.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 20.09.2017 der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Ermächtigungsgrundlage verfassungskonform sei. Sie sei sowohl formell wie auch materiell verfassungsgemäß. Insbesondere bestehe kein Verstoß gegen die Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG, Art. 14 GG, Art. 3 GG und Art. 2 GG. Auch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 sei rechtmäßig und wirksam, da sie von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt sei. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei formell ordnungsgemäß von dem zuständigen Organ erlassen worden. Die Verordnung enthalte die Begründung nach § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB und die Information nach § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB, welche Maßnahmen die hessische Landesregierung ergreifen werde, um der angespannten Wohnungsmarktlage abzuhelfen. Die Verordnung sei auch materiell ordnungsgemäß. Der hessische Gesetzgeber habe sich bei Erlass der Verordnung innerhalb der Grenzen des ihm in mehrfacher Hinsicht eröffneten Beurteilungsspielraums gehalten. Die hessische Landesregierung habe sich auch im Übrigen an die materiellen Vorgaben der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB gehalten und deren Erfüllung hinreichend begründet. Die hessische Mietenpr...