LG Berlin Urteil vom 30.08.2001 - 62 S 106/01

Verfahrensgang

AG Berlin-Wedding (Urteil vom 15.02.2001; Aktenzeichen 7 C 82/00)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten wird – unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen – das am 15. Februar 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 7 C 82/00 – geändert und wie folgt neu gefasst.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin über den im Anerkenntnisteilurteil des Amtsgerichts Wedding vom 3. August 2000 zuerkannten Betrag hinaus weitere 3.574,80 DM nebst 4 % Zinsen aus 325,39 DM seit 14. April 1999, aus 608,40 DM seit 1. April 2000, aus 929,64 DM, 107,89 DM und 888,98 DM seit 27. Juni 2000 sowie aus 714,50 DM seit 30. April 2001 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz werden zu 55 % den Beklagten, zu 45 % der Klägerin auferlegt.

Die Kosten der Berufung haben zu 14 % die Klägerin, zu 86 % die Beklagten zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Klägerin ist weitgehend begründet. Die Anschlussberufung der Beklagten ist, mit Ausnahme eines Teils der zugesprochenen Zinsen, unbegründet.

Der Klägerin steht nach § 535 Satz 2 BGB die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 1997 weitgehend zu. Der Abzug sämtlicher Hauswartskosten, wie ihn das Amtsgericht vorgenommen hat, ist nicht gerechtfertigt. Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muss er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im Einzelnen angeben, was er moniert oder zumindest anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2000, 888; Kammer, Urteil vom 30. März 2000, 62 S 508/99). Die Beklagten haben aber jeweils nur pauschal auf die im Allgemeinen niedrigeren Betriebskosten verwiesen. Das reicht nicht. Bezüglich der Beanstandung zu den Hauswartskosten hat die Klägerin dargelegt, dass der Hauswart sowohl für die Hausreinigung als auch die Schneebeseitigung zuständig war. Sie hat weiter ausgeführt, alle Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten würden von einem Betrieb der Hausverwaltung oder Drittfirmen ausgeführt. Der Hauswart verrichte Verwaltungsaufgaben allenfalls in der Form, dass er gelegentlich Schreiben an Mieter in den Hausbriefkasten einwerfe. Diesen Angaben sind die Beklagten, die im Haus wohnen und den Hauswart bei einem Teil seiner Tätigkeit beobachten können, nicht entgegengetreten.

Ein geringer Abzug für die Kosten, die auf nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten entfallen, ist gleichwohl vorzunehmen. Die Klägerin räumt mit dem Hinweis, der Hauswart führe diese Arbeiten nicht in nennenswertem oder messbaren Umfang aus, letztlich ein, dass dieser, wenn auch im geringen Maße zu diesen Tätigkeiten herangezogen wird. Sie nimmt selbst in der Betriebskostenabrechnung 1998 einen Abzug von 5 % der entsprechenden Kosten vor. Es ist nicht ersichtlich, dass der Hauswart im Wirtschaftsjahr 1997 einen anderen Wirkungskreis als 1998 hatte. Die Kammer schätzt daher den Anteil des auch für 1997 vorzunehmenden Abzugs von den Hauswartskosten auf 5 % der Kosten. 5 % der sich auf 9.368,15 DM belaufenden Hauswartskosten machen 481,91 DM aus. Die nach der Wohnfläche verteilten Gesamtkosten betragen dann statt 57.821,53 DM nur 57.339,62 DM, die zu einer Belastung der Beklagten mit 5.331,13 DM statt 5376,27 DM führen. Die Differenz von 45,14 DM ist von den verlangten 653,54 DM abzuziehen. Der Klägerin stehen aus der Betriebskostenabrechnung 1997 daher 608,40 DM zu.

Aus der Umlagenabrechnung 1998 kann die Klägerin nicht nur die ihr vom Amtsgericht zugesprochenen 440,83 DM, sondern den Betrag von 929,64 DM beanspruchen. Die Einwendungen der Beklagten bezüglich des Hauswartslohns sind ebenso unsubstanziiert wie bezüglich des Vorjahres. Den Abzug von 5 % hat die Klägerin bereits berücksichtigt. Die Sperrmüllkosten sind als Müllabfuhrkosten nur dann umlagefähig, wenn es nicht möglich ist, den Verursacher in Anspruch zu nehmen (Kammer, Urteil vom 17. Juni 1996, MM 1996, 327). Der Vermieter muss auch darlegen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern (LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 1998, 681). Der Hinweis in der Abrechnung, der Verursacher habe trotz intensiver Bemühungen des Hauswarts nichts festgestellt werden können, lässt nicht erkennen, welche Maßnahmen im Einzelnen ergriffen worden sind. Die Sperrmüllkosten sind daher von den Betriebskosten abzuziehen. Die Kosten der Rattenbekämpfung gehören zu den in der Anlage 3 zu § 27 II. BV unter Nr. 9 erwähnten Kosten der Ungezieferbekämpfung. Wegen der übrigen Einwendungen der Beklagten gegen diese Abrechnung wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.

Nach Abzug der für die Entrümpelung ausgegebenen Beträge von 195,29 DM, 69,99 DM und 504,00 DM verbleibt hinsichtlich der nach der Wohnfläche zu verteilenden Kosten statt der eingesetzten ...