Kinne/Schach/Bieber, BGB § 577 Vorkaufsrecht des Mieters / 6 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 26

Vereinbarungen, die das Vorkaufsrecht zum Nachteil des Mieters ausschließen oder einschränken, sind unwirksam. Dies gilt sowohl für den Ausschluss oder den Verzicht im Mietvertrag (Blank, WuM 1993, 573 [580]; Wirth, NZM 1998, 390 [394]) als auch für Vereinbarungen des Mieters mit dem Verkäufer, bevor der Vorkaufsfall eingetreten ist, etwa vor Beurkundung des Kaufvertrags (Blank, WuM 1993, 573 [580]; Wirth, NZM 1998, 390 [394]; Langhein, DNotZ 1993, 650 [663]; Schilling/Meyer, ZMR 1994, 497 [504]).

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist auch der Verzicht auf das Vorkaufsrecht, der vor Beurkundung des Kaufvertrags und Unterrichtung des Mieters gegenüber dem Dritten erklärt worden ist (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 73; Langhein, a. a. O.; Wirth, a. a. O.). Auch der Verzicht auf das Vorkaufsrecht während des Laufs der Ausübungsfrist ist unwirksam (Maciejewski, MM 1994, 139; a. A. Wirth, a. a. O.). Denn auch die Zweimonatsfrist des § 467 ist eine gesetzliche Regelung, von der zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden darf. Insoweit ist der Gesetzestext des § 577 Abs. 5 eindeutig. Ebenso unwirksam ist der vertragliche Verzicht auf die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrages und die Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht aus § 577 Abs. 2 (Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 548 [555]) oder die Vereinbarung der notariellen Beurkundung der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts (Brambring, ZAP 1993, 965 [968]) oder besondere Zugangsnachweise (z. B. Erklärung nur durch eingeschriebenen Brief oder nur mit Rückschein). Wird die Aufhebung des Mietvertrages und ein ausdrücklicher oder stillschweigender Verzicht auf das Vorkaufsrecht vor dem Verkauf an den Dritten vereinbart, soll das Mietverhältnis aber erst nach dem Verkauf enden, so ist diese Vereinbarung gemäß § 577 Abs. 5 unwirksam, weil darin ein vorzeitiger Verzicht auf das Vorkaufsrecht liegt. Auch ein Verzicht des Mieters auf die Anforderungen des § 577 in einem Vertrag mit dem Käufer ist gem. § 577 Abs. 5 unwirksam (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 74).

Dagegen kann die Übertragbarkeit oder Vererblichkeit des Vorkaufsrechts, eine besondere Form für die Mitteilung und Unterrichtung durch Verkäufer oder den Dritten ebenso vereinbart werden wie die Verlängerung der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 72). Der Verkäufer einer Eigentumswohnung kann mit dem Erstkäufer auch den Kaufpreis dahin gehend absprechen, dass ein Preis für die unvermietete Wohnung vereinbart und dieser dann wegen der Verpflichtung zur Übernahme des Mieters und des Mietvertrags gemindert wird (OLG München, Beschluss v. 21.2.2005, 10 W 672/05, a. a. O.; LG München I, Urteil v. 27.7.2005, 10 O 6287/05, a. a. O.).

Ist der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages und sein Vorkaufsrecht wirksam unterrichtet worden, so kann er auf sein Vorkaufsrecht nachträglich verzichten (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 75; Blank, WuM 1993, 573 [577]; Schilling/Meyer, ZMR 1994, 497 [504]; a. A. Maciejewski, MM 1994, 137 [139]); dasselbe gilt, wenn der Mieter den Inhalt des Kaufvertrags aus sonstigen Gründen kennt (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577 Rn. 76).