Rz. 3
Der Erbe wird unmittelbar mit dem Tode des Mieters Vertragspartei. Haben eintrittsberechtigte Personen von ihrem Ablehnungsrecht Gebrauch gemacht, wird das Mietverhältnis mit dem Erben rückwirkend auf den Zeitpunkt des Todes des Mieters fortgesetzt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 2), und zwar im Wege der Gesamtrechtsnachfolge. Soll nur einer von mehreren Erben, die eine Erbengemeinschaft bilden, Mieter sein, muss dies in einem (dreiseitigen) Vertrag zwischen dem Vermieter, den Mitgliedern der Erbengemeinschaft und dem fortsetzungswilligen Miterben vereinbart werden (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 3). Unabhängig von der Überlegungsfrist tritt der Erbe in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Besitz an der Mietsache geht auf ihn über, sodass er Besitzschutzansprüche geltend machen kann. Er ist also sowohl zur Mietzahlung verpflichtet als auch zur Abgabe von Gestaltungserklärungen berechtigt. Auch sonstige Ansprüche aus dem Mietverhältnis (Zahlung der vereinbarten Kaution, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für denjenigen Abrechnungszeitraum, in den der Erbe als Mieter eingetreten ist) können gegen ihn geltend gemacht werden. Die nach dem Tod des Erblassers fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis sind jedoch zumindest dann nur reine Nachlassverbindlichkeiten (vgl. dazu BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 68/12, NJW 2013, 933) – für die der Erbe nicht persönlich haftet –, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird; der Erbe kann die Haftung für diese Forderungen auf den Nachlass beschränken (BGH, Urteil v. 23.1.2013,VIII ZR 68/12, a.a.O.).
Persönliche Haftung
Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, haftet er auch nicht für die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis; er haftet aber persönlich, wenn er nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt (BGH, Urteil v. 25.9.2019, VIII ZR 122/18 u. VIII ZR 138/18, WuM 2019, 652).
Für Altschulden, die vor dem Tod des Mieters entstanden sind, haftet er als Erbe, sofern nicht zu seinen Gunsten eine erbrechtliche Haftungsbeschränkung eingreift; insoweit haftet er auch für Schulden des Erblassers bei Versorgungsunternehmen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 3). Falls Personen i.S.d. § 563 bis zur Ausübung ihres Ablehnungsrechts bereits Leistungen aus dem Mietverhältnis an den Vermieter erbracht haben, fällt der Rechtsgrund dafür nach der Ablehnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses weg, sodass diese Personen von dem Vermieter Herausgabe der erbrachten Leistungen verlangen können (§ 812 Abs. 1 Satz 1); sodann kann sich der Vermieter an den Erben halten, der gem. § 564 in das Mietverhältnis eingetreten ist.
Rz. 4
Sowohl dem Vermieter als auch den Erben steht ein Recht zur außerordentlichen befristeten Kündigung zu. Da es sich um eine außerordentliches Kündigungsrecht handelt, können auch Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit oder Mietverhältnisse mit einer längeren vereinbarten Kündigungsfrist vorzeitig gekündigt werden (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 6).
Kündigung
Die Kündigung muss gegenüber dem Erben – bei mehreren allen gegenüber – erklärt werden; dies gilt auch dann, wenn nur einer der Miterben die Wohnung des Erblassers bezogen hat oder die Miterben sich im Wege der Erbauseinandersetzung geeinigt haben, dass ein Miterbe allein aus dem Mietverhältnis berechtigt sein soll.
Auch eine Kündigung des Vermieters gegenüber dem vorläufigen Erben ausgesprochene Kündigung behält wegen § 1959 Abs. 3 ihre Wirkung nach Ausschlagung der Erbschaft. Die Kündigung des (vorläufigen) Erben ist nach § 1959 Abs. 2 nur zulässig, wenn sie ohne Nachteil für den Nachlass nicht verschoben werden kann (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 10) – was aber regelmäßig zu bejahen sein dürfte.
Kündigt der Vermieter, bestreitet aber gleichzeitig den Eintritt des Erben gem. § 563 in das Mietverhältnis, dann ist die Kündigung als eine solche nach § 564 S. 2 auszulegen (BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 25/14, GE 2015, 113).
Hat der Mieter mehrere Erben (Erbengemeinschaft), so muss die Kündigung von allen Erben ausgesprochen bzw. allen gegenüber erklärt werden und zugehen (BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 25/14, a.a.O.). Mehrere Miterben müssen aber nicht gleichzeitig die Kündigung erklären; sie können natürlich auch einen Vertreter bestellen, der für alle zusammen die Kündigung – in deren Namen unter Vorlage der Vollmacht – erklärt.
Das Kündigungsrecht steht dem Erben auch zu, wenn er zuvor als Ehegatte oder Familienangehöriger in das Mietverhältnis eingetreten war, dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses aber fristgerecht abgelehnt hat (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 4).
Der Erbe kann auch ohne Vorlage des Erbscheins...
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