Kinne/Schach/Bieber, BGB § 559 Mieterhöhung bei Modernis ... / 2 Modernisierung – Abs. 1

Rz. 2

Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt). Diese dienen allein Klima-und energiepolitischen Zielen und weisen keinen engeren Bezug zur Mietsache auf. Der Mieter hat sie daher im Allgemeininteresse zu dulden, darf jedoch nicht zu ihrer Finanzierung herangezogen werden. Wie nach bisherigem Recht berechtigen auch die unter Nr. 7 fallenden Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums nicht zur Mieterhöhung. § 559 Abs. 2 Erhaltungsmaßnahmen Abs. 2 regelt, dass Erhaltungskosten von vornherein nicht zu dem Modernisierungskosten zu rechnen sind. Sie sind da hier den Vermieter zu ermitteln und anteilig von den Gesamtkosten abzuziehen, wenn eine Modernisierungsmaßnahme zugleich auch der Erhaltung der Mietsache dient. Die Abgrenzung von Instandhaltungskosten entspricht der bislang geltenden Rechtslage (BGH, Urteil v. 17.5.2001, III ZR 283/00, Juris, Rn. 12, GE 2001, 918 = WuM 2001, 398), war jedoch nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Die Bestimmung stellt zugleich klar, dass – soweit erforderlich – eine Schätzung genügt. Damit sollen überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs vermieden werden, der häufig ohnehin nur im Wege einer Schätzung zu ermitteln ist. Vor dem Hintergrund, dass es sich bereits bei der Modernisierungsmieterhöhung nach Abs. 1 von jährlich 11 % der Kosten um eine pauschalierende Vorgehensweise handelt, wäre es nämlich unangemessen, bei der Berechnung des Kostenanteils, der auf die zugleich mit der Modernisierung erledigten Erhaltungsmaßnahmen entfällt, allzu strenge Anforderungen zu stellen.