Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558e Mietdatenbank

1 Bedeutung und Anforderungen

Rz. 1

Die neu eingeführte Mietdatenbank bringt mit ihrer Auskunft ein neues Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 2 Nr. 2). In § 558e befindet sich die Legaldefinition für eine Mietdatenbank.

Die Sammlung muss sich auf die örtlich maßgeblichen Daten beziehen; sie kann auch nur für einen bestimmten Wohnungsteilmarkt erstellt werden. Anderen Datensammlungen, z.B. Wohngeldstatistiken, Dateien von Maklerverbänden, der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse dürfen nicht zugrunde gelegt werden. Die Auskunft muss ergeben, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete nach den in der Mietdatenbank gespeicherten Werten für die konkrete Wohnung ist. Dies kann durch die Angabe mehrere Vergleichsmieten erfolgen aber auch durch die Angabe, dass in der Datenbank unter Berücksichtigung der für die konkrete Wohnung zutreffenden Wohnwertmerkmale insgesamt eine bestimmte Anzahl von Mietdaten gespeichert sind und dabei bestimmte Mieten pro Quadratmeter gezahlt werden. Da bei der Mieterhöhung die Mietstruktur nicht verändert werden darf, muss angegeben werden, ob die angegebenen Mieten Nettokaltmieten, Bruttokalt- oder Teilinklusivmieten sind. Zuständig für die Erstellung der Mietdatenbank sind alternativ die Gemeinde oder die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter gemeinsam; bei einer nur von einem Verband betriebenen Datenbank genügt die Anerkennung durch den anderen Verband genügen. Auskünfte aus anderen Datensammlungen, wie z.B. dem MietpreisCheck von immoscout24 (LG München I, Beschluss v. 3.9.2018, 14 S 5672/18, BeckRS 2018, 41579), sind keine Auskünfte aus einer Mietdatenbank i.S.d. § 558e.

2 Weitere Begründungsmitel

2.1 Grundsätze

Rz. 2

§ 558a Abs.2 führt die Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen auf. Neu sind der qualifizierte Mietspiegel(§ 558d) und die Mietdatenbank (§ 558e BGB). Hinsichtlich der Begründung mit drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) und durch Sachverständigengutachten (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt es bei der bisherigen Rechtslage.

Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor und enthält dieser Angaben für die Wohnung, so schreibt Abs. 3 zwingend vor, dass der Vermieter diese Angaben für die Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen stets mitteilt.

Hinweis

Andere Begründungsmittel

Dennoch ist dem Vermieter nicht die Möglichkeit genommen, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen (BVerfG, NJW 1980,1617) . Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558a Abs. 2, wonach zur Begründung "insbesondere" Bezug genommen werden kann auf die nachfolgend aufgeführten Begründungsmittel (BGH, Urteil v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12, GE 2014, 113).

2.2 Anforderungen

Rz. 3

Fraglich ist, wie dieses andere Begründungsmittel auszusehen hat. Zunächst kommen Urteile bzw. Sachverständigengutachten in Betracht, in denen die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum festgestellt wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a Rn. 153). Aber auch Mietsammlungen, die weder als Mietspiegel noch als Datenbank anerkannt sind, kommen in Betracht. Entscheidend ist, dass dieses andere Begründungsmittel die Tatsachen wiedergibt, die der Mieter benötigt, um zumindest ansatzweise die Berechtigung des Zustimmungsverlangens zu überprüfen. Das andere Begründungsmittel muss also eine Sammlung von Mieten enthalten, die einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung enthalten. Dazu reicht es aus, wenn die der führenden Stelle (Vermieter- oder Mieterverband) mitgeteilten Mieten entsprechend dem Mietspiegel statistisch aufbereitet werden. Somit würden sich Spannen ergeben, innerhalb derer für bestimmte Wohnwertmerkmale die ortsübliche Vergleichsmiete liegt.

Maßgebend sind - wie bisher - die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart, oder von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 Satz 1). Auch für das andere Begründungsmittel dürfen Mieten des preisgebundenen Wohnraums nicht berücksichtigt werden (§ 558 Abs. 2 Satz 2). Berücksichtigt werden können jedoch Mieten, bei denen die Miethöhe "durch Gesetz oder in Zusammenhang mit einer Förderzusage" festgelegt worden ist. Hierzu zählt neben dem ersten und zweiten Förderweg auch der soziale Wohnungsbau des dritten Förderweges, da seine Miete üblicherweise im Rahmen einer Förderzusage unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete festgelegt wird.

2.3 Einzelheiten

Rz. 4

Für die Ermittlung der in dem anderen Begründungsmittel darzustellenden

Vergleichsmiete sind die Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage maßgebend (vgl. dazu § 558 Rz. 12 – 15). Über die Wohnwertmerkmale "Ausstattung" und "Beschaffenheit" können bei der Vergleichsmiete auch die Art der (umweltschonenden) Energieversorgung und die Qualität der Wärmedämmung erfasst werden, die angesichts der immer weiter steigende Energiepreise eine immer größer werdende Bedeutung bei der Anmietung von Wohnungen haben, wie sich au...