Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557b Indexmiete / 4 Wirksamkeitsvoraussetzungen

4.1 Vereinbarung

Rz. 10

Die Indexmietenvereinbarung kann bei Mietvertragsabschluss als auch während des laufenden Mietverhältnisses getroffen werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 24).

Problemlos ist die Vereinbarung in Gegenwart beider Vertragsparteien durch gegenseitige Unterschrift auf den für beide bestimmten Urkunden, entweder im Mietvertrag selbst oder durch gesonderte Urkunde. Bei der Vertretung einer GbR ist zur Wahrung der Schriftform für eine Indexklausel zumindest ein die Stellvertretung verdeutlichender Zusatz in der Urkunde erforderlich (AG Pinneberg, Urteil v. 1.2.2008, 72 C 236/07, ZMR 2008, 468). Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (BGH, Urteil v. 26.2.2020, XII ZR 51/19, GE 2020, 533 = ZMR 2020, 486 = NZM 2020, 429 = NJW 2020, 1507; Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 23.1.2013, XII ZR 35/11, NJW 2013, 1082).

Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (BGH, Urteil v. 22.4.2015, XII ZR 55/14, NZM 2015, 490 = GE 2015, 783). Zur Einhaltung der Schriftform reicht es auch aus, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet; eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (BGH, Urteil v. 7.3.2018, XII ZR 129/16, NJW 2018, 1540). Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Vertragsurkunde unterzeichnete und an den Mieter per Mail übersandte, dieser eine inhaltlich gleichlautende Urkunde durch Ausdruck der per E-Mail übersandten Mietvertrags-Urkunde anfertigte und unterzeichnete (LG Marburg, Beschluss v. 25.3.2019, 5 S 98/18, ZMR 2020, 124).

Bei Vertragsabschluss unter Abwesenden – z. B. durch Übersendung der Urkunden – muss darauf geachtet werden, dass das Angebot des Vermieters, der dem Mieter den Vertragsentwurf übersendet, innerhalb angemessener Frist vom Mieter auch angenommen wird. Die insoweit einzuhaltende Frist wird mit nur wenigen Tagen angesetzt (KG, Urteil v. 5.7.2007, 8 U 182/06, GE 2007, 1381 = NZM 2007, 731 = ZMR 2007,781: 2 – 3 Wochen; KG, Beschluss v. 13.9.2007, 12 U 36/07, GE 2008, 124 = ZMR 2008,615 = NZM 2008, 576: 2 Wochen; KG, Urteil v. 4.12.2000, 8 U 304/99, GE 2001, 418: 5 Tage; LG Berlin, Urteil v. 29.6.1987, 61 S 483/86, GE 1987, 1001, 1 Woche; OLG Naumburg, Urteil v. 7.9.2004, 9 U 3/04, ZMR 2005, 539: bei hoher wirtschaftlicher Bedeutung des betreffenden Mietvertrages und Beteiligung von Gesellschaftern auf beiden Vertragsseiten 17 Tage). Hat der Mieter die Frist nicht eingehalten, so gilt die Übersendung der von ihm unterzeichneten Urkunden als neues Angebot, das der Vermieter wiederum ausdrücklich annehmen müsste. Insoweit reicht nicht aus, dass der Vermieter seinerseits den vom Mieter unterzeichneten Mietvertrag seinerseits unterzeichnet und abheftet: Vielmehr muss diese Annahme dem Mieter auch vom Vermieter erklärt werden, wofür ihm wiederum nur wenige Tage zur Verfügung stehen. Der Vermieter muss also zumindest das für den Mieter vorgesehene Vertragsexemplar mit beiden Unterschriften unverzüglich an den Mieter zurücksenden.

4.2 Schriftform

Rz. 11

Die gem. Abs. 1 vorgeschriebene Schriftform, die auch dann einzuhalten ist, wenn der Wohnraummietvertrag selbst formfrei ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 21) soll die Vertragsparteien vor unüberlegten Vereinbarungen warnen und dient dem Beweis, insbesondere bei Eintritt des Erwerbers als neuer Vermieter in das Mietverhältnis (§ 566). Schriftform bedeutet, dass die Indexmietvereinbarung von beiden Vertragsparteien oder deren Vertretern eigenhändig unterschrieben werden muss – die Unterschriften müssen den gesamten Vertragsinhalt abdecken und die Vereinbarung abschließen – oder mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet; die Indexmietvereinbarung braucht jedoch nicht mit dem Mietvertrag fest verbunden zu werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 21).

Eine nach Mietvertragsabschluss vereinbarte Indexmiete bedarf natürlich ebenfalls der Schriftform. Denn der gesetzliche Formzwang gilt unabhängig davon, wann die Indexmiete vereinbart wird. Die Mietvertragsparteien können auch nicht wirksam vereinbaren, dass mündlich getroffene Abreden gelten sollen. Schriftformheilungsklauseln helfen auch nicht weiter, da sie mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind (BGH, Urteil v. 11.4.2018, XII ZR 43/17; BGH, Urteil v. 27.9.2017, XII ZR ...