Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 4 Wirksamkeitsvoraussetzungen

4.1 Schriftform

Rz. 9

Die Staffelmiete muss – zwischen den Mietvertragsparteien – vereinbart werden; dies kann beim Mietvertragsabschluss als auch nachträglich während eines bereits bestehenden Mietvertrags geschehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 30).

Rz. 10

Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden (§ 557a Abs. 1 Satz 1). Schriftform (vgl. dazu näher § 550 Rn. 2) bedeutet, dass die Staffelmietvereinbarung von den Mietvertragsparteien eigenhändig durch Namensunterschrift oder durch qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz unterzeichnet wird (§ 126). Die Schriftform ist gewahrt, wenn die unterschiedlichen Mieten oder die Erhöhungsbeträge und das jeweilige Fälligkeitsdatum sich aus der Urkunde ergeben (BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117). Mehrere Mieter müssten – auch bei späterem Abschluss nach Mietvertrag – die Staffelmietvereinbarung sämtlich unterschreiben, ohne dass sich der Vermieter auf die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Empfangsvollmacht oder Bevollmächtigungs- und Vertretungsklausel berufen kann. Die Empfangsvollmachtsklausel hilft ohnehin nicht weiter, da sie nur für den Zugang der Erklärung des Vermieters gilt. Die Bevollmächtigungs- und Vertretungsklausel dürfte auf derartige wesentliche Vertragsergänzungen bzw. -änderungen nicht zugeschnitten sein. Ausreichend ist auch, dass eine Partei der anderen schriftlich den Abschluss der Staffelmietvereinbarung anbietet und die andere Vertragspartei dieses Schreiben mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz ihrerseits selbst unterzeichnet (BGH, NJW 2004, 2962). Der nochmaligen Unterzeichnung durch die anbietende Partei bedarf es dann nicht mehr. Sämtliche Bestandteile der Vereinbarung müssen eine Einheit bilden, d. h. zumindest fortlaufend paginiert und/oder nummeriert werden, eine einheitliche graphische Gestaltung und einen inhaltlichen Zusammenhang aufweisen (vgl. dazu § 550 Rn. 3). Eine während des Mietverhältnisses abgeschlossene Staffelmietvereinbarung muss nur dann eine urkundliche Einheit mit dem Mietvertrag bilden, wenn der Mietvertrag seinerseits formbedürftig ist, weil er für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen worden ist. Formfehler insoweit führen aber nur dazu, dass der für längere Zeit abgeschlossene Mietvertrag als unbefristeter fortgilt – also vom Mieter gekündigt werden kann, ohne dass die Wirksamkeit der schriftlich abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung davon berührt wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 23).

Die Staffelmietvereinbarung kann gem. § 126a in elektronischer Form geschlossen werden, wobei sowohl der Vermieter als auch der Mieter mit qualifizierter elektronischer Signatur gem. § 2 Nr. 3 SigG unterzeichnen müssen.

Eine mündlich geschlossene Staffelmietvereinbarung ist unwirksam (§ 125 Satz 1). Keine Vertragspartei hat Anspruch auf Nachholung der Schriftform. Die Berufung des Mieters auf den Schriftformmangel einer Staffelmietvereinbarung ist aber dann treuwidrig und unzulässig, wenn die Parteien im Vertrag für den Fall eines Formmangels die Nachholung vereinbart haben, der Vermieter also die Nachholung der Form verlangen kann (LG Berlin, Beschluss v. 25.6.2007, 62 T 72/07, GE 2007, 1052). Die Parteien können auch nicht auf die Schriftform verzichten oder die formunwirksam geschlossene Vereinbarung durch Zahlung der vereinbarten Beträge heilen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 26). Abgesehen davon, dass die Zahlung der vereinbarten Staffelmiete nicht als Bestätigung des nichtigen Rechtsgeschäfts angesehen werden kann (vgl. dazu Rn. 16), würde dadurch die Formunwirksamkeit nicht geheilt werden, weil die Bestätigung nicht in der notwendigen Schriftform erfolgt ist. Erwartet der Vermieter auch keine Bestätigung seiner Mieterhöhungsforderung aus einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung, kann der Mieter die rechtsgrundlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge herausverlangen (AG Berlin-Wedding, Urteil v. 23.2.2009, 22 b C 276/08, WuM 2009, 460). Bei einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung ist ein Rückforderungsanspruch jedoch ausgeschlossen, wenn über Jahre hinweg die erhöhten Mieten gezahlt wurden (LG Berlin, Urteil v. 9.11.2010, 63 S 138/10, NZM 2012, 114). Die Staffelmietvereinbarung kann auch in einem Formularmietvertrag getroffen werden, wenn die Erhöhungsbeträge oder die (erhöhte) Gesamtmiete jeweils individuell ausgehandelt worden sind.

Bei einer nachträglichen Staffelmietvereinbarung kann die Miete der ersten Staffel unabhängig davon verlangt werden, wann die letzte Mieterhöhung davor stattgefunden hat. Denn die fünfzehnmonatige Wartefrist (§ 558 Abs. 1 Satz 1) gilt nur für das Mieterhöhungsverfahren auf die ortsübliche Vergleichsmiete; die Wartefrist ist auf Staffelmieterhöhungen auch nicht entsprechend anzuwenden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 30). Der Mieter ist nicht verpflichtet, das Angebot des Vermieters, nach Ablauf der bisherigen Staffelmietvereinbarung diese fortzusetzen, seinerseits anzunehme...