Kinne/Schach/Bieber, BGB § 551 Begrenzung und Anlage von ... / 9 Nachträgliche Mietkaution

Rz. 30

Durch das Mietrechtsreformgesetz ist die Möglichkeit des Vermieters von Wohnraummietverträgen auch noch nachträglich eine Mietkaution zu verlangen, erweitert worden, was sich allerdings nicht aus § 551 ergibt:

Gemäß § 563b Abs. 3 kann der Vermieter, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die gem. § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen das Mietverhältnis gem. § 563a fortgesetzt wird, nach Maßgabe des § 551 eine Sicherheit verlangen. Die Neureglung in § 563b Abs. 3 ist so zu verstehen, dass eine Kautionszahlung verlangt werden kann, wenn ursprünglich keine Kaution vereinbart wurde (so auch Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 26; Häublein in MünchKomm § 563b Rn. 13; Staudinger/Rolfs, § 563b Rn. 20; Hinz, ZMR 2002, 645). Dafür spricht auch die Begründung des Gesetzesentwurfs (BT-Drucks. 14/4553 S. 62), wonach der Vermieter wegen der durch den Tod des Mieters veränderten Verhältnisse auch dann ein Sicherheit verlangen kann, wenn der Vermieter ursprünglich auf diese verzichtet hatte. Der Vermieter kann eine Kaution nach Maßgabe des § 551 verlangen, also alle Arten von Sicherheitsleistungen, die nicht gegen § 551 verstoßen; insoweit hat der Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 28). Die Sicherheit wird erst fällig, wenn der Vermieter diese verlangt hat (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 29). Der Vermieter kann die Sicherheit nach dem Tod des Mieters auch schon während des Laufes der Ablehnungsfrist des § 563 Abs. 3 von demjenigen verlangen, der kraft Gesetzes in den Mietvertrag mit dem verstorbenen Mieter eintreten oder mit dem der Mietvertrag fortgesetzt worden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 29). Der im Mietvertrag verbliebene weitere Mitmieter fällt nicht darunter (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 30).

Rz. 31

Eine weitere Ausdehnung der Kautionsregelung ergibt sich aus § 554 Abs. 1 Satz 3 wonach sich der Mieter im Zusammenhang mit der von ihm begehrten baulichen Veränderung zur behindertengerechten Einrichtung, zum Laden elektrischer Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten kann.

Der Vermieter kann diese Sicherheit kann nicht verlangen, er kann nur seine Erlaubnis davon abhängig machen (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 21). Für diese Sicherheit gilt auch nicht die Höchstbegrenzung auf drei Nettokaltmieten (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 21). Abgedeckt werden sollen die zu erwartenden Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, aber auch Risiken aus einer erweiterten Verkehrssicherungspflicht oder aus den erhöhten laufenden Kosten für Wartung und Instandhaltung (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 22). Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 gilt § 551 Abs. 3 entsprechend.

Für die Art der Sicherheitsleistung gelten – wie bei § 551 BGB die vertraglichen Vereinbarungen. Auch hier werden vorrangig die Barkaution, Sparbuch oder Sparkonto – mit Abtretung oder Verpfändung – oder eine Bürgschaft infrage kommen. Der Mieter kann wählen, welche Art von Sicherheit er anbietet. Riskante Sicherheitsleistungen darf der Vermieter ablehnen, ohne befürchten zu müssen, zur Abgabe der Erlaubnis verurteilt zu werden (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 23), so reicht z.B. die Zusage eines Treppenliftunternehmens, ggf. einen kostenfreien Rückbau vorzunehmen nicht aus, schon weil damit der Vermieter das Insolvenzrisiko dieser Firma zu tragen hätte (AG Berlin-Pankow/Weißensee, Urteil v. 11.10.2012, 3 C 181/12, GE 2013, 555 zum früheren § 554a Abs. 2 a.F.). Der Vermieter muss eine überlassene Barkaution bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Kaution ist in jedem Fall vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen, damit dem Mieter in der Einzelzwangsvollstreckung gegen den Vermieter die Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO) und in der Vermieterinsolvenz ein Aussonderungsrecht (§ 47 InsO) zusteht. Die Sicherheit ist zweckgebunden. Sie darf nur wegen der Ansprüche des Vermieters, die sich aus der Erlaubnis der baulichen Maßnahme ergeben, verwendet werden, also etwa wegen der Rückbaukosten oder auch wegen nicht erstatteter Folgekosten (Schmidt-Futterer/Flatow § 554 Rn. 24). Sofern die zusätzliche Mietsicherheit als Barkaution geleistet wird, ist sie wie eine "normale" Barkaution zu behandeln. Angesichts der Höhe der zu erwartenden Rückbaukosten wird jedoch wohl in der Praxis eher die (Bank-)Bürgschaft vereinbart werden. Die Bürgschaftserklärung sollte unbedingt die Verpflichtung der Bank enthalten "auf erstes Anfordern" zu zahlen.

Rz. 32

(unbesetzt)