KG Berlin Beschluss vom 09.11.2005 - 24 W 60/05, 24 W 67/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Haftung des Wohnungseigentümers für Vorschüsse; Haftung des Zwangsverwalters für Sonderbelastung des Wohnungseigentümers

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 3, 5; ZVG § 155

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 29.10.2004; Aktenzeichen 85 T 441/03 WEG)

AG Berlin-Charlottenburg (Beschluss vom 10.07.2003; Aktenzeichen 74-II 35/03 WEG)

Tenor

Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und teilweiser Zurückweisung der Erstbeschwerde der übrigen Beteiligten gegen den Beschluss des AG Charlottenburg vom 10.7.2003 - 74-II 35/03 WEG - wird die Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 18.3.2003 unter TOP 3 beschlossenen Verwalterabrechnung 2002 insofern beschränkt, als die im Zwangsverwaltungsverfahren gezahlten Vorschüsse von den Wohngeldzahlungen in der Einzelabrechnung für die zwangsverwaltete Wohnung Nr. 5 in Höhe der Vorschüsse nicht gegen die Zwangsverwaltungsmasse zur Befriedigung nach § 155 ZVG fällig gestellt sind, während die persönliche Haftung des Wohnungseigentümers wegen dieser Sonderbelastung bestehen bleibt.

Die Ungültigerklärung der Verwalterabrechnung 2002 und der Verwalterentlastung hinsichtlich der Gebühren für das Kabelfernsehen bleibt aufrechterhalten.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 3.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die übrigen Wohnungseigentümer sind die Eigentümer der im Rubrum genannten Wohnungseigentumsanlage. Mit Beschluss des AG vom 11.6.2002 wurde die Zwangsverwaltung über die im Aufteilungsplan unter Nr. 5 gekennzeichnete Wohnung angeordnet. Die Antragstellerin wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Antragstellerin zahlte im Jahre 2002 für die Monate Juni bis Dezember Wohngelder und erhielt in dieser Zeit insgesamt 1.100 EUR Vorschüsse, die von der Gemeinschaft als betreibende Gläubigerin des Zwangsverwaltungsverfahrens verauslagt wurden.

Auf der Eigentümerversammlung am 18.3.2003 genehmigte die Gemeinschaft unter TOP 3 die Verwalterabrechnung 2002 und erteilte der Verwaltung Entlastung.

Mit ihrem am 16.4.2003 eingegangenen Antrag hat die Antragstellerin als Zwangsverwalterin neben anderen Eigentümerbeschlüssen, die in dritter Instanz nicht mehr Verfahrensgegenstand sind, den Eigentümerbeschluss zu TOP 3 insofern angefochten, als die Gemeinschaft in der Jahresabrechnung 2002 in der Einzelabrechnung bezüglich der Wohnung Nr. 5 die von der Gemeinschaft an sie gezahlten Vorschüsse von 1.100 EUR eingestellt und der Verwaltung Entlastung erteilt hat; hinsichtlich der Aufteilung der Kabelgebühren für das Fernsehen nach der Anzahl der Anschlüsse sind die Einzelabrechnungen bereits in den Vorinstanzen aufgehoben worden.

Das AG hat mit Beschluss vom10.7.2003 die Jahresabrechnung 2002 sowie die insofern erteilte Entlastung insoweit für ungültig erklärt, als die im Zwangsverwaltungsverfahren bezahlten Vorschüsse von den Wohngeldzahlungen in der Einzelabrechnung für die zwangsverwaltete Wohnung Nr. 5 abgezogen worden sind. Das LG hat die sofortige Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer mit dem angefochtenen Beschl. v. 29.10.2004 zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer führte zu der weiteren Einschränkung, dass die Sonderbelastung des Wohnungseigentümers der Wohnung Nr. 5 in Gestalt der von der Gemeinschaft gezahlten Vorschüsse aufrechterhalten bleibt, während die Vorschüsse nicht gegen die Zwangsverwaltungsmasse zur Befriedigung nach § 155 ZVG fällig gestellt sind.

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist gem. §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig und teilweise auch in der Sache gerechtfertigt. Die Ungültigerklärung der Einzelabrechnung hinsichtlich der Wohnung Nr. 5 bedarf der rechtlichen Einschränkung, dass die an die Zwangsverwaltungsmasse gezahlten Vorschüsse gegen den Inhaber der Wohnung Nr. 5 als Sonderbelastung bestehen bleiben, nicht jedoch von der Zwangsverwalterin nach § 155 ZVG aus der Masse zu erbringen sind.

1. Als Zwangsverwalterin hat die Antragstellerin gem. § 152 Abs. 1 ZVG die Rechte und Pflichten des Schuldners zur Erhaltung des Wohnungseigentums in seinem wirtschaftlichen Bestande und zu seiner ordnungsgemäßen Benutzung auszuüben. Dazu gehört die Wahrnehmung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung und ggf. des Anfechtungsrechts nach § 23 Abs. 4 WEG (BayObLG v. 14.2.1991 - BReg.2 Z 4/91, BayObLGZ 1991, 93 = NJW-RR 1991, 723; BayObLGZ 1998, 288 = NZM 1999, 77 = ZMR 1999, 121). Ob dem Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung, der vom Stimmrecht durch die Zwangsverwaltung ausgeschlossen ist, wegen seiner persönlichen gesamtschuldnerischen Haftung für die fällig gestellten Wohngelder ein Anfechtungsrecht gem. § 23 Abs. 4 WEG zur Seite steht, was kaum verneint werden kann (Häublein, ZfIR 2005, 337 ff.), mag hier dahinstehen, da der Inhaber des zwangsverwalteten Wohnungseigentums im vorliegenden Verfahren sein Anfechtungsrecht nicht au...