KG Berlin Beschluss vom 09.07.2007 - 24 W 28/07

Leitsatz (amtlich)

Da Sondernutzungsrechte den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmen, verlangt der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz, dass die Eintragungsbewilligung klar und bestimmt bezeichnet, an welcher Fläche das Sondernutzungsrecht bestehen soll. Den Anforderungen an die bestimmte Bezeichnung der Fläche, an welcher das Sondernutzungsrecht bestehen soll, kann wahlweise durch eine Beschreibung der Fläche in der Teilungserklärung oder durch Bezugnahme auf einen Lageplan, der nicht zwingend Teil des Aufteilungsplans sein muss, Rechnung getragen werden. Es ist ausreichend aber auch erforderlich, dass die Sondernutzungsfläche bestimmbar ist. Entspricht die Bezeichnung diesen Anforderungen nicht, ist ein Sondernutzungsrecht nicht wirksam entstanden.

Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz ist auch dann zu beachten, wenn Sondernutzungsrechte in der Weise begründet werden, dass die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden und der teilende Eigentümer sich selbst oder dem Verwalter vorbehält, Sondernutzungsrechte bestimmten Sondereigentumseinheiten zuzuordnen.

Werden die als Sondernutzungsflächen zuzuweisenden Flächen in der Teilungserklärung und der dieser angeschlossenen Gemeinschaftsordnung lediglich als "belegen auf dem Gemeinschaftsgrundstück" und "als Mietergärten angelegte Gärten" bezeichnet und auch nicht durch Bezugnahme auf aussagekräftige Pläne näher erläutert, so entsteht hierdurch noch kein Sondernutzungsrecht.

Ein Sondernutzungsrecht oder ein Anspruch auf Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung lässt sich regelmäßig nicht aus der alleinigen Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche durch einen Wohnungseigentümer über einen längeren Zeitraum herleiten. Dies folgt mittelbar daraus, dass die Nichtigkeit einer inhaltsgleichen Beschlussregelung ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden kann.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 22.12.2006; Aktenzeichen 55 T 90/06 WEG)

AG Berlin-Neukölln (Beschluss vom 28.02.2006; Aktenzeichen 70 II 172/05 WEG)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird unter ihrer Zurückweisung im Übrigen der Beschluss des LG Berlin vom 22.12.2006 - 55 T 90/06 WEG - geändert:

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller wird unter ihrer Zurückweisung im Übrigen der Beschluss des AG Neukölln vom 28.2.2006 - 70 II 172/05 WEG - geändert:

Es wird festgestellt, dass die in dem an die Antragsteller gerichteten Schreiben der Beteiligten zu III. vom 17.10.2002 ausgesprochene Gartenzuweisung unwirksam und für die Antragsteller rechtlich unverbindlich ist.

Es wird festgestellt, dass die Zuweisung der in dem Bestandsplan vom 2.7.1997 - Stand 4.5.2005 - mit der Nr. 17a gekennzeichneten Gartenfläche an die Wohneinheit mit der Nr. 312 unwirksam ist.

Die Antragsgegner, vertreten durch die Verwalterin, werden verpflichtet, es zu unterlassen, künftig Sondernutzungsrechtszuweisungen in Bezug auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen vorzunehmen.

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten aller Instanzen. Die die Kosten einer einzigen Zustellung übersteigenden Kosten, die durch die Zustellung der Antragsschrift an alle Antragsgegner angefallen sind, werden nicht erhoben. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert wird für die erste Instanz auf 5.000 EUR und für die zweite und dritte Instanz auf jeweils 6.000 EUR festgesetzt

Gründe

A.1. Mit ihren - auch drittinstanzlich verfahrensgegenständlichen - Anträgen beantragen die Antragsteller:

1. festzustellen, dass die von den Antragsgegnern, vertreten durch die WEG-Verwalterin, ausgesprochene Gartenzuweisung vom 17.10.2002 unwirksam und für die Antragsteller rechtlich unverbindlich ist,

2. festzustellen, dass die Zuweisung der in dem Bestandsplan vom 2.7.1997 mit der Nr. 17a gekennzeichneten Gartenfläche an die Wohneinheit mit der Nr. 312 durch die Antragsgegner unwirksam ist und den Antragsgegnern, vertreten durch die Verwalterin, nicht das Recht zusteht, einzelnen Teil- bzw. Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte an dem in dem auszugsweise beigefügten Gartenplan mit Nr. 17 und 17a gekennzeichneten Flächen zuzuweisen, hilfsweise die Antragsgegner, vertreten durch die Verwalterin, zu verpflichten, ihnen zusätzlich zu der Gartenfläche mit der Nr. 17 die in dem Bestandsplan ausgewiesene Gartenfläche mit der Nr. 17a gem. Teil II in Verbindung mit Teil III § 3 Abs. 3 Lit. n der Teilungserklärung zuzuweisen, sowie vorsorglich für den Fall, dass die Verwalterin nach Auffassung des Gerichts nach den Bestimmungen der Teilungserklärung nicht das Recht zur Zuweisung von Sondernutzungsflächen an Gartenflächen haben sollte bzw. ihr nicht das Recht zustehen sollte, diese auf der Grundlage des Gartenplanes (Anlage ASt 4) vorzunehmen, die Antragsgegner, vertreten durch die Verwalterin, zu verpflich...