Zusammenfassung
Wird ein Mietvertrag in der Wohnung des Mieters abgeschlossen oder wird dort ein solcher Vertrag aufgehoben, abgeändert oder modifiziert, spricht man von Haustürgeschäften. Danach kann der Mieter eine auf den Abschluss eines Vertrages gerichtete Erklärung u. a. dann widerrufen, wenn die Vertragsverhandlungen im Bereich einer Privatwohnung geführt worden sind.
Bei Verträgen über die Vermietung von Wohnraum zwischen einem Unternehmen (Wohnungsunternehmen) und einem Verbraucher (Mieter) sind die §§ 312 ff. BGB in der Fassung des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrichtlinie vom 20.9.2013 (BGBl I v. 27.9.2013 S. 3642) zu beachten. Für die Wohnungsmiete sind insbesondere die §§ 312b, 312d Abs. 1 und 312g BGB von Bedeutung: Diese Vorschriften übernehmen im Kern die Regelungen des § 312 BGB a. F. über die sog. Haustürgeschäfte und sind seit dem 13.6.2014 anzuwenden. Danach steht dem Mieter ein Widerrufsrecht gem. § 355 BGB zu, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Vermieters geschlossen wurde. Gleiches gilt für Mietänderungsverträge. Die übrigen Vorschriften der §§ 312 ff. BGB dürften bei der Wohnungsmiete keine Rolle spielen.
1 Voraussetzungen des Widerrufsrechts bei Haustürgeschäften
1.1 Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB)
Nach der Legaldefinition in § 310 Abs. 3 BGB ist unter einem Verbrauchervertrag ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher zu verstehen.
1.1.1 Der Begriff: Unternehmer
Als "Unternehmer" gilt, wer in Ausübung seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.[1] Hierunter ist eine planmäßige und auf Dauer angelegte, wirtschaftlich selbstständige Tätigkeit unter Teilnahme am Wettbewerb zu verstehen.[2]
Keine private Vermögensverwaltung
Die Verwaltung eigenen Vermögens zählt danach grundsätzlich nicht zu den gewerblichen Tätigkeiten.
Maßgeblich für die Abgrenzung der privaten zu der gewerbsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung ist der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte.
Gewerbliche Tätigkeit
Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. So insbesondere bei der Vermietung zahlreicher Wohnungen an wechselnde Mieter.
Anderenfalls ist die Vermögensverwaltung dem privaten Bereich zuzuordnen.[3] Für die Zuordnung kommt es nicht auf den Wert der Immobilien, sondern auf den Umfang der vom Vermieter betriebenen Geschäfte an.
1.1.2 Der Begriff: Verbraucher
"Verbraucher" ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.[1] Daran fehlt es, wenn der Mieter den Vertrag im Rahmen oder zum Zweck einer selbstständigen Geschäftstätigkeit abgeschlossen hat.[2]
Gewerbemieter ≠ Verbraucher
Somit sind Mietverhältnisse über Geschäftsräume vom Anwendungsbereich der Vorschrift ausgenommen.
Es ist auch hier nach generellen Kriterien abzugrenzen. Maßgeblich ist nur, ob der Vertrag zum Zweck oder im Rahmen einer selbstständigen Gewerbetätigkeit geschlossen worden ist. Die Umstände des Einzelfalls sind unbeachtlich.
Umstände
Insbesondere kommt es nicht darauf an, ob der Gewerbetreibende im konkreten Fall wenig Geschäftserfahrung hatte.
Es spielt nach dem Wortlaut und dem Sinn des § 310 Abs. 3 BGB keine Rolle, ob der Vertrag durch ausdrückliche wechselseitige Willenserklärungen zustande gekommen ist oder ob der Wille des Mieters zum Vertragsschluss aus einem bestimmten tatsächlichen Verhalten abgeleitet wird. Deshalb gilt das Widerrufsrecht auch für Verträge, die auf konkludenten Handlungen beruhen.
1.2 Entgeltliche Leistung des Wohnungsunternehmens
Die Regelung des § 312 BGB n. F. setzt voraus, dass die jeweiligen Verträge "eine entgeltliche Leistung des Unternehmers"[1], also des Vermieters, zum Gegenstand haben. Zu diesen Verträgen zählen auch Mietverträge über Wohnraum.[2] § 312 BGB ist auf alle Mietänderungsverträge anzuwenden, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen werden.
Entgeltliche Leistung
Ein solcher Fall liegt immer dann vor, wenn der Mieter durch den Vertrag zur Zahlung eines Entgelts (z. B. Miete) oder zum Verzicht auf ein vermögenswertes Recht verpflichtet wird.
In der Sache hat sich also gegenüber § 312 BGB a. F. nichts geändert. Es spielt demgemäß keine Rolle, ob der Vertrag für den Mieter nachteilig ist oder ihm lediglich Vorteile bringt. Es ist allein Sache des Mieters, sich für oder gegen den Vertrag zu entscheiden.
Nach § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht bei Verträgen "über den Bau von neuen Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden" kein Widerrufsrecht. Damit sind Werkverträge zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer gemeint. Bei einem Vertrag über die Duldung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zwischen den Mietvert...
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