Hausgeldinkasso: Auswirkungen des WEMoG auf das Forderun ... / 4 Jahresabrechnung

4.1 Überblick

Nach § 28 Abs. 3 WEG a. F. war nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Wie aus § 29 Abs. 3 WEG a. F. folgte, war es eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Die Wohnungseigentümer hatten nach § 28 Abs. 5 WEG a. F. anschließend "über" die Abrechnung zu beschließen. Was das "über" bedeutete, war streitig. Welche Inhalte die Abrechnung haben musste, ergab sich allenfalls mittelbar aus § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. und war auch streitig. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, etwas zu leisten, wurde nach § 271 Abs. 1 BGB sofort mit dem Beschluss fällig.

4.2 Die Neuregelung

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält. Mit der Neufassung verfolgt der Gesetzgeber auch hier zwei Ziele:

• Erstens sollen die wesentlichen Inhalte der Abrechnung – die jetzt, unnötig, "Jahresabrechnung" heißt – dem Wortlaut des Gesetzes entnommen werden können.
• Zweitens soll die Anzahl der in der Praxis tatsächlich häufigen Streitigkeiten über die Abrechnung verringert werden.

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf die Jahresabrechnung und die Festsetzung von Nachschüssen/die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die Ansprüche richten sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[1] Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verwalter nennt, wird beschrieben, welches Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis die Verpflichtung trifft, eine Jahresabrechnung aufzustellen. Will ein Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung erzwingen, kann er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Leistung verklagen. Einer Befassung der anderen Wohnungseigentümer bedarf es nicht.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Aufstellung der Jahresabrechnung als Amtspflicht verlangen. Diese Leistung kann sie einklagen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Diese dürfen aber nur handeln, wenn die Wohnungseigentümer die Leistungsklage beschlossen haben.

Fehlt ein Verwalter, können/müssen die Wohnungseigentümer einen Dritten bestimmen, abzurechnen. Selbst tätig werden müssen sie nicht.

[1] Elzer, ZWE 2021, S. 297 (301).

4.3 Beschlussmuster

Musterbeschluss: Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse

TOP XX: Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse

1. Es werden folgende Nachschüsse in Euro für das Jahr _____ beschlossen:

   Wohnungseigentümer Nr.	Nachschuss zur Kostentragung	Nachschuss zur Erhaltungsrücklage	Nachschuss zur Rücklage Z	Summe
   1	400	50	8	458
   2	380	40	6	426
   3	410	60	10	480
   4	(...)	(...)	(...)	(...)

   Die Nachschüsse sind sofort fällig.^[1]

2. Liegt eine Lastschrifteinzugsermächtigung vor, soll der Verwalter zum Fälligkeitstermin von der Einzugsermächtigung Gebrauch machen. Guthaben sind vom Verwalter zum Fälligkeitstermin auf das bekannt gegebene Konto des jeweiligen Eigentümers zu überweisen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] Diese Regelung weicht vom Gesetz ab. Danach wären die Forderungen aus den Einzelabrechnungen sofort fällig; siehe hierzu auch Kap. 2.2 Ausnahme: Bestimmung der Wohnungseigentümer fehlt.