Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG darf der Verwalter ohne Beschluss nur Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen,
- die eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
- die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
Der Verwalter hat daher eine Entscheidung der Wohnungseigentümer einzuholen, wenn die gerichtliche Durchsetzung einer Hausgeldforderung mit einem außergewöhnlichen Prozess- oder Vollstreckungsrisiko verbunden ist oder bei einer sehr hohen Forderung Prozesskosten drohen, die den Rahmen der unerheblichen Verpflichtung übersteigen.[1] Im Schrifttum werden etwa folgende Forderungen genannt
- gegen einen von Insolvenz bedrohten Schuldner,
- mit einem Verjährungsrisiko oder
- erhebliche Rückstände.[2]
Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 2 WEG allerdings durch einen Beschluss auch allgemein erweitern (oder einschränken). Jeder Verwalter tut daher gut daran, sich mit den Wohnungseigentümern abzusprechen und einen "Fahrplan" mit diesen zu vereinbaren, wann er gegen einen Hausgeldschuldner welchen Schritt unternehmen, woher er die Mittel für Klagen nehmen und wann er die anderen Wohnungseigentümer einschalten soll.
Der Verwalter sollte die Absprachen in eine Weisung münden lassen, wie er in der Regel vorgehen und wann er die Wohnungseigentümer mit dem weiteren Vorgehen befassen soll.
Musterbeschluss: Grundsätze zum Hausgeldinkasso
TOP XX: Grundsätze zum Hausgeldinkasso
Der Verwalter ist berechtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sämtliche Forderungen gegen Wohnungseigentümer und Teileigentümer sowie andere Personen, die Hausgeld schulden, außergerichtlich und gerichtlich mit Hilfe eines von ihm zu bestimmenden Rechtsanwaltes in sämtlichen Instanzen zu verfolgen und die Zwangsvollstreckung durchzuführen.
Ferner ist er zu folgenden Erklärungen berechtigt: _______________________ [hier kann z. B. der Verzicht oder eine Ratenzahlung genannt oder können Bedingungen gestellt werden].
Alternativ:
Der Verwalter ist berechtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die im Folgenden genannten Forderungen außergerichtlich und gerichtlich mit Hilfe eines von ihm zu bestimmenden Rechtsanwaltes in sämtlichen Instanzen zu verfolgen und die Zwangsvollstreckung durchzuführen: _______________________ [Beschreibung im Einzelnen, wann der Verwalter einen Beschluss einholen soll, z. B. bei zu erwartenden hohen Prozesskosten].
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Verwaltervertrag
Der Verwaltervertrag wird zurzeit ganz überwiegend als kein Ort angesehen, diese Entscheidung zu treffen.[3] Der Verwaltervertrag soll die erweiterten Befugnisse nur dokumentieren können.[4] Etwas anderes kann gelten, wenn der Verwaltervertrag durch Beschluss genehmigt wird.[5]
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