Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 8 Insolvenz eines Wohnungseigentümers

8.1 Allgemeines

Es kann dazu kommen, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter.

Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bringt für die Verwaltung eine Reihe spezifischer Probleme mit sich. Neben der drohenden Abschmelzung des Gemeinschaftsvermögens wechselt die Verwaltungszuständigkeit über das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners. Die Verwaltung muss auch beachten, dass ggf. Absonderungsrechte geltend zu machen und Forderungen zur Insolvenztabelle anzumelden sind, sowie das, was nach Beendigung des Insolvenzverfahrens gilt.

8.2 Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahren

Das Insolvenzgesetz unterscheidet zwischen dem Regel- und dem Verbraucherinsolvenzverfahren.

Verbraucherinsolvenzverfahren

Für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist vor allem von Bedeutung, dass sie bei einem Verbraucherinsolvenzverfahren befragt wird, ob sie an einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Schuldenbereinigung teilnimmt (im Regelinsolvenzverfahren kann es dazu im Zusammenhang mit einem Insolvenzplan auch kommen). Der Schuldenbereinigung liegt ein Schuldenbereinigungsplan zugrunde. Hat kein Gläubiger Einwendungen gegen den Schuldenbereinigungsplan erhoben^[1] oder wird die Zustimmung nach § 309 InsO ersetzt, gilt der Schuldenbereinigungsplan als angenommen. Der Schuldenbereinigungsplan hat die Wirkung eines Vergleichs im Sinne des § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Einem Hausgeldschuldner, der eine natürliche Person ist, kann im Anschluss sowohl an ein Regel- als auch an ein Verbraucherinsolvenzverfahren eine Restschuldbefreiung erteilt werden.

Verlauf des Regel- und Verbraucherinsolvenzverfahrens

[1] Geht binnen einer bestimmten Frist die Stellungnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht ein, so gilt dies nach § 307 Abs. 2 InsO als Einverständnis mit dem Schuldenbereinigungsplan – ggf. muss daher der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG tätig werden.

8.3 Vorläufiger Insolvenzverwalter

Das Insolvenzgericht kann nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners geht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO auf diesen über, wenn das Gericht dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt. In diesem Fall hat der vorläufige Insolvenzverwalter nach § 21 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 InsO unter anderem das Vermögen des Schuldners zu sichern und zu erhalten. Wird hingegen ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt, ohne dass dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt wird, so bestimmt das Gericht die Pflichten des vorläufigen Insolvenzverwalters. Der Schuldner hat dem vorläufigen Insolvenzverwalter Einsicht in seine Bücher und Geschäftspapiere zu gestatten. Er hat ihm alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen und ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben zu unterstützen. Entsprechendes wird im Verhältnis des vorläufigen Insolvenzverwalters zu dem Verwalter gelten.

Besitzt der vorläufige Insolvenzverwalter Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners, muss er die Hausgeldforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllen. Erfüllt der vorläufige Insolvenzverwalter die Forderungen nicht, handelt es sich nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens um einfache Insolvenzforderungen und um keine Masseverbindlichkeit.

8.4 Insolvenzantrag

Das Insolvenzverfahren wird nach § 13 Abs. 1 InsO auf schriftlichen Antrag eröffnet. Der Insolvenzantrag ist zulässig, wenn der Antrag den Erfordernissen des § 14 Abs. 1 InsO entspricht. Antragsberechtigt sind die Gläubiger und der Schuldner (= Wohnungseigentümer). Der Antrag eines Gläubigers ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Gläubiger ein rechtliches Interesse an der Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat und seine Forderung und den Eröffnungsgrund glaubhaft macht. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich insbesondere auf rückständiges Hausgeld berufen. Die Glaubhaftmachung der Hausgeldforderungen und des Insolvenzgrunds der Zahlungsunfähigkeit und/oder der Überschuldung muss nicht notwendig durch Vorlage eines Titels und einer Bescheinigung über einen fruchtlosen Vollstreckungsversuch erfolgen. Ausreichend ist, dass der antragstellende Gläubiger den Eröffnungsgrund auf andere Weise glaubhaft macht.

8.5 Insolvenzgründe

Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens setzt nach § 16 InsO voraus, dass ein Eröffnungsgrund gegeben ist.

Eröffnungsgründe für ein Insolvenzverfahren

Zahlungsunfähigkeit

Nach § 17 Abs. 1 InsO ist allgemeiner Eröffnungsgrund die Zahlungsunfähigkeit des Wohnungseigentümers als Schuldner im Sinne der Insolvenzordnung. Der Schuldner ist zahlungsunfähig, wenn er nicht in der Lage ist, die fälligen Zahlungspflichten zu erfüllen. Die Zahlungsunfähigkeit wird vermutet, wenn der Schuldner nicht in der Lage ist, seine am Stichtag fälligen Zahlungspflichten innerhalb von spätestens 3 Wochen zumindest zu 90 % zu erfüllen. Dies ist nur dann anders, wenn ausnahmsweise mit an Si...