Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 6.4 Verwaltung des Wohnungseigentums durch Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter rückt in die Stellung des Wohnungseigentümers ein, soweit sich dies ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis ergibt. Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen.

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am wichtigsten sind die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters. Der Zwangsverwalter muss aus den Nutzungen des Wohnungseigentums (Miete, Pacht etc.) vorweg die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens bestreiten, mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen. Laufende Beträge der öffentlichen Lasten sind von dem Verwalter nach § 156 ZVG ohne weiteres Verfahren zu berichtigen. Dies gilt auch bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum für die laufenden Beträge der daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 28 Abs. 1, 2 WEG geschuldet werden. Das Gesetz will damit klarstellen, dass wie bei öffentlichen Lasten eine Zahlung des laufenden Hausgelds durch den Zwangsverwalter ohne Teilungsplan möglich ist. Für die infrage kommenden Zahlungsansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Zwangsverwalter ist nach Maßgabe der vorstehenden Grundsätze zu differenzieren:

6.4.1 Vorschüsse (Forderungen aus einem Einzelwirtschaftsplan)

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind. Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedienen. Die Bewirtschaftungskosten einer Wohnungseigentumsanlage sind insoweit Kosten der Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG. Die Änderung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 hatte nicht zur Folge, dass die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf das laufende Hausgeld von dem Zwangsverwalter nicht mehr als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen wären.

6.4.2 Nachschüsse und Vorschüsse auf Deckungssonderumlagen

Der BGH hat auch noch nicht entschieden, ob Vorschüsse auf Deckungssonderumlagen (Ausfall von Hausgeld) und/oder Nachschüsse "laufende wiederkehrende Leistungen" darstellen und vom Zwangsverwalter nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu begleichen sind. Eine Zahlungspflicht des Zwangsverwalters wird vor allem mit Hinweis auf § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG verneint. Nur Vorschüsse, nicht aber Vorschüsse auf Sonderumlagen und die Nachschüsse, seien eine laufende wiederkehrende Leistung.

6.4.3 Altschulden

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse. Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig geworden sind, scheidet ein Ausgleich aus. Übersieht der Zwangsverwalter, dass in nach der Anordnung der Zwangsverwaltung beschlossenen Nachschüssen Altschulden enthalten sind, und bezahlt er deshalb den vollen Schuldsaldo, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit wegen ungerechtfertigter Bereicherung nach §§ 812 ff. BGB zur Herausgabe verpflichtet. Dies soll nach der Rechtsprechung sogar dann gelten, wenn der Beschluss über den Nachschuss nicht angefochten und bestandskräftig wird.