Die Grunddienstbarkeit ist gekennzeichnet durch eine nachbarschaftliche Beziehung zwischen dem belasteten und dem begünstigten Grundstückseigentümer. Mit diesem nachbarrechtlichen Bezug unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit von allen anderen Belastungen des Wohnungseigentums, etwa dem Dauerwohnrecht nach § 31 WEG, dem Nießbrauch nach den §§ 1030 ff. BGB (§ 1030 BGB), der Reallast nach den §§ 1105 ff. BGB (§ 1105 BGB), dem Vorkaufsrecht nach den §§ 1094 ff. BGB (§ 1094 BGB), den Grundpfandrechten gemäß den §§ 1113 ff. BGB (§ 1113 BGB) und der Grundschuld nach den §§ 1191 ff. BGB (§ 1191 BGB), sowie der zur Sicherung der vorbenannten Belastungen eingetragenen Vormerkung nach den §§ 833 ff. BGB (§ 833 BGB).
Im Hinblick auf die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090 ff. BGB gilt der Grundsatz, dass alles, was Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann, auch Gegenstand einer persönlichen Dienstbarkeit sein kann. Maßgeblicher Unterschied: Die Grundstücksbelastung erfolgt nicht zugunsten eines Grundstückseigentümers, sondern eines bestimmten Dritten, also einer natürlichen oder juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft.[1] Dies ist auch Wesen des Nießbrauchs nach §§ 1030 ff. BGB. Auch hier erfolgt keine Belastung zugunsten eines Grundstückseigentümers, sondern wiederum zugunsten eines bestimmten Dritten. Wesentlicher Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist des Weiteren das umfassende Nutzungsrecht des Nießbrauchers. Auch bei der Reallast nach §§ 1105 ff. BGB erfolgt die Grundstücksbelastung zugunsten eines bestimmten Dritten und hat die Verpflichtung zur Entrichtung wiederkehrender Leistungen aus dem Grundstück zum Gegenstand. Paradebeispiel ist die Versorgung des "herrschenden" Grundstücks mit Heizenergie bei der Heizungsgemeinschaft.
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