Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten beim Vertragsabschluss

Zusammenfassung

Überblick

Aufgrund des sozialen Mieterschutzes enthält das Wohnraummietrecht zahlreiche zwingende gesetzliche Vorgaben. Diese gelten im Bereich des Gewerberaummietrechts nicht, hier besteht vielmehr sogar eine weitgehende vertragliche Gestaltungsfreiheit. Die Grundlagen und die sich daraus ergebenden Besonderheiten beim Vertragsabschluss, vor allem aufgrund der Rechtsprechung, werden im nachfolgenden Beitrag behandelt.^[1]

Aus aktuellem Anlass wird auch auf die zeitlich befristeten Auswirkungen des "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" auf Gewerberaummietverträge eingegangen.

[1] Der Beitrag orientiert sich an dem "Mietvertrag für gewerbliche Räume" des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Stand März 2021, s. Abschn. 6.

1 Gewerberaumvermietung durch Wohnungs- und Immobilienunternehmen

1.1 Anforderungen nach der Satzung bzw. nach dem Gesellschaftsvertrag

Zum Geschäftsfeld von Wohnungsunternehmen (Genossenschaften und Gesellschaften) gehört – neben der Vermietung von Wohnraum – i. d. R. auch die Überlassung von Gewerberaum. Dementsprechend sehen die Mustersatzung^[1] und der Mustergesellschaftsvertrag^[2] vor, dass die Genossenschaft bzw. die Gesellschaft Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, vermitteln, veräußern und betreuen kann; sie kann alle im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu gehören u. a. auch Läden und Räume für Gewerbebetriebe.^[3]

[1] GdW, Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften, Ausgabe Februar 2018.

[2] GdW, Gesellschaftsvertrag für Wohnungsgesellschaften mbH, Ausgabe 2014.

[3] S. § 2 Abs. 2 Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften und § 2 Abs. 2 Gesellschaftsvertrag für Wohnungsgesellschaften mbH; s. außerdem zum Unternehmensgegenstand von Wohnungsgenossenschaften Schlüter/Luserke/Roth-Schlüter, Handbuch Wohnungsgenossenschaften, 2. Auflage 2019, Abschn. 3.2 Unternehmensgegenstand, Rn. 79 ff. sowie zum Unternehmensgegenstand von Wohnungsgesellschaften Schlüter, Handbuch Wohnungs- und Immobiliengesellschaften, Rn. 184 ff.

1.2 Besonderheiten für Wohnungsgenossenschaften

Für Wohnungsgenossenschaften ist darüber hinaus zu beachten, dass ggf. für die Gewerberaumvermietung das "Nichtmitgliedergeschäft" zugelassen sein muss.^[1] Die Mustersatzung sieht diese Möglichkeit alternativ vor.^[2]

Die Gewerberaumvermietung kann Auswirkungen auf die Steuerbefreiung von "Vermietungsgenossenschaften" haben (u. a. auf Körperschaft- und Gewerbesteuer), wenn Einnahmen aus anderen (steuerlich nichtbegünstigten) Geschäften als aus der Vermietung von Wohnraum an Mitglieder, die 10 %-Grenze übersteigen.

Genossenschaften sind zwar von der Körperschaftsteuer^[3] und der Gewerbesteuer^[4] befreit, soweit sie

1. Wohnungen herstellen oder erwerben und sie den Mitgliedern aufgrund eines Mietvertrags oder aufgrund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrags zum Gebrauch überlassen;
2. im Zusammenhang mit einer Tätigkeit im Sinne des Buchstabens a Gemeinschaftsanlagen oder Folgeeinrichtungen herstellen oder erwerben und sie betreiben, wenn sie überwiegend für Mitglieder bestimmt sind und der Betrieb durch die Genossenschaft notwendig ist.

Die Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer^[5] ist (insgesamt) ausgeschlossen, wenn die Einnahmen des Unternehmens aus den in § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 1 KStG nicht bezeichneten Tätigkeiten 10 % der gesamten Einnahmen übersteigen.^[6] Zu den insoweit steuerlich nichtbegünstigten Tätigkeiten gehört auch die Gewerberaumvermietung, unabhängig davon, ob sie an Mitglieder oder Nichtmitglieder erfolgt.

[1] S. dazu im Einzelnen Schlüter/Luserke/Roth-Luserke, Handbuch Wohnungsgenossenschaften, 2. Auflage 2019, Abschn. 3.5.2.1 Abgrenzung Genossenschaftsrecht und Mietrecht, Rn. 271 ff. (mit Beschlussvorschlägen).

[2] § 2 Abs. 5 Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften.

[3] § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 1 KStG.

[4] § 3 Nr. 15 GewStG.

[5] S. allgemein (d. h. unabhängig von der Rechtsform des Vermieters) zur Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht und der (eingeschränkten) Möglichkeit des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung im Rahmen der Vermietung u. a. von Gewerberaum (Option zur Umsatzsteuer) Abschn. 2.9.3 Umsatzsteuer.

[6] §§ 5 Abs. 1 Satz 2 KStG; 3 Nr. 15 GewStG.

1.3 Auswirkungen des "Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" auf Gewerberaummietverträge

Das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" vom 27.3.2020 ist am 28.3.2020 in Kraft getreten. Teil dieses umfassenden Schutzpaketes ist u. a. Art. 5 des Gesetzes in Form des geänderten Art. 240 des Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) "Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie". Die Änderung ist am 1.4.2020 in Kraft getreten und tritt am 30.9. 2022 außer Kraft. Auf die damit verbundenen Auswirkungen für das Gewerberaummietrecht wird unter 2.13.3 (Beschränkung von Miet- und Pachtverhältnissen aufgrund der COVID-19-Pandemie) eingegangen.

2 Einzelheiten zu Regelungen im Gewerberaummietvertrag

2.1 Begriff des Gewerberaummietvertrags

Kennzeichnend für eine Gewerberaumvermietung ist, dass die Räume zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken vermietet werden, d. h. nach der zwischen den Parteien getroffenen Zweckbestimm...